关于卖房协议的法律意见%协议签定的背景05年1月30日，甲方叶志武的母亲敬淑芳去世。同年4月份，甲方的二儿媳将要生小孩，其二儿叶虎耍求甲方夫妇到他家帮忙照顾大人和小孩。正是在这样悲伤和紧急的情况下，生性耿直的叶志武独口与乙方签定了这份协议，其妻唐桂华并未在上面签字同意。二、该协议存在的问题1.该份协议因违反法律的多项强制性规定而无效。农村房屋的买卖合同有效应符合如下儿个条件：(1)转让人拥有两处以上的农村住房或户口已迁出本村；(2)转让人与受让人应为同一集体经济组织内部成员:(3)受让人没有住房和宅基地，且符合宅基地使用权分配条件;(4)转让行为已征得集体经济组织同意；(5)宅基地使用权需与住房一并转让，不得单独转让。本案中，甲方并不具备“拥有两处以上的农村住房或者户口已迁出木村”的法定条件，乙方本身已申请有宅基地并建有住房，违反了《土地管理法》第62条关于“农村村民一户只能拥有一处宅基地，其宅基地的面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准”的规定，协议双方均不符合买卖农村住房的主体资格。另外，该协议也并未征得宅基地所有权人村集体经济组织的同意，该协议因违反法律的强制性规定而无效。2.该房屋买卖没有进行所有权转让和土地使用权变更登记，依法并未发生房屋所有权变动的法律后果。根据我国法律的规定，不动产物权和土地使用权的变动，需依法进行登记，未经依法登记，不发生物权变动的效力。截止今口，房屋所有权人和土地所有权人仍登记为叶志武，并未发生转移给乙方的效力。3・甲方擅自处理了属于甲方夫妻共同共有的房屋，属于无权处分，唐桂华可以主张合同无效。对此，甲方妻子唐桂华一直不知情(由丁唐桂华不识字，甲方也一直没给她细说，直到08年11月10bl甲方去世后，其妻唐桂华在整理其遗物时，才发现这份协议原件)，让儿子给她念了内容以后，才知道这份协议的真实内容。这时她才知道，其合法权益受到了如此严重的侵犯。知道后，她当即表示了异议，并向组、村、乡的干部进行反映。根拯《中华人民共和国合同法》第51条、条55条Z规定，该份协议无效。根拯《合同法》第58条Z规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还。抑此,唐桂华可以主张合同无效，甲方退还购房款，乙方还返还房屋，如给甲方造成损失的，应予以赔偿。4.该份协议显失公平，唐桂华可以请求法院予以撤销。该协议是甲方沉浸在母亲去世的巨大悲病中，而二儿媳却即将临产，急需照顾的紧急情况下签定的。很多条款来不及细想，其内容显失公平。以区区8000元钱，就买了甲方13间房屋（平均每间房屋连同所占用的土地使用权才615元一间），房前屋后的果树儿十棵，以及甲方家中的瓦、晒席、树棒、人蓄用水电器等，还不说甲方的自留地、桑树、生荒地等的管理、使用权。按当时的市场价，估价至少可达3万余元，其内容显失公平。根拯《合同法》第54条的规定，唐桂华可以谙求法院予以撤销。合同撤销后，其法律后果同样是甲方退还购房款，乙方还返还房屋，如给甲方造成损失的，应予以赔偿。%该协议履行中存在的问题1.从2005年以来，乙方拒不履行其主要义务，已构成重大违约，甲方依法可主张解除合同，返还财产。该份协议有两个核心条款，其一是叶志武将其13间房屋及其附属的很多东西以极低的价格转让给乙方，Z所以这样约定，是因为甲方要让乙方暂时代其耕种承包的包产地，也就是此协议的第二个核心条款，乙方必须暂时代甲方耕种由其承包的三个人的包产地（以防止在甲方帮其二儿子带小孩期间使该土地因无人耕种而抛荒），且耍负担由包产地所负担的所有费用。在本协议签定的2005年初，农业税等负担仍然存在，乙方均应代为缴纳。在当时甲方签定协议时可预见的范围内，包产地是有负担的，但自从国家于2006年1月1H起全而取消农业税后，乙方应负的该部分负担，已成为其不当得利，理应返还给甲方。但时至今日，乙方完全占有使用了房屋，未经甲方同意，将甲方口留山坡上的树木偷砍了很多，却拒不履行支付由包产地所负担的费用的义务，这些费用如今已累计至a余元，已构成重大违约。据此，唐桂华也可以以书而通知乙方的方式直接解除本合同。其法律后果依然是甲方退...