物业服务合同纠纷案件审理中的难点问题探析摘要物业服务合同案件类型较为新颖，相应的法律法规相对滞后,导致法院在审理该类案件时遇见困难较多，本文将对当前基层法院遇见的物业服务合同纠纷案件进行剖析，并提出相应的对策。关键词物业服务审理难点业主委员会作者简介：徐锵波、陈海欧，浙江省永嘉县人民法院代理审判员；叶晓盛，浙江省永嘉县人民法院司法警察。中图分类号：D925文献标识码：A文章编号：1009-0592(2014)03-064-03改革开发以来，随着房地产市场的高速发展，住宅形式逐渐呈现小区化，物业公司随之产生，并趋于行业化，因该行业产生时间较短，在提供物业服务的过程中，不可避免的产生了一系列问题，英中尤以物业公司与业主Z间的矛盾纠纷最为突出，大量的物业服务合同纠纷涌入法院。该类型纠纷较为新颖，相应法律法规不够健全，加之相关政策又明显滞后，法官在市理过程中面临诸多难题。本报告以浙江省永嘉县人民法院2008年以來审理的106起物业服务合同纠纷为基础，对法院审理物业服务合同过程中出现的难点问题进行梳理和分析，并提出相应的意见及建议。一、法庭受理物业服务合同纠纷现状从2008年起，永嘉法院共受理涉及物业纠纷案件106件，包括物业管理纠纷10件、物业服务合同纠纷96件，涉案标的总额仅为357174元。所有案件均为物业公司起诉业主耍求支付物业费，其中仅有1起案件由业主提出反诉要求物业公司赔偿未履行义务造成的经济损失。在该106起纠纷审理过程中，适用简易程序审理78件，其余28件案件均因被告无法直接送达应诉材料而需公告送达转为普通程序审理。结案方式中以双方调解结案57件，原告撤诉结案28件，1件因双方已约定仲裁而由法庭裁定驳回原告起诉，以判决方式结案20件，无一提起上诉，申请法院强制执行14件。而唯一一起业主提出反诉的案件以双方达成调解协议，业主撤回反诉告终。详见图表：二、审理过程中存在的难点问题由于物业服务合同纠纷涉及“民生”问题，口存在标的小、数量多、双方孑盾突出、业主文化水平各异、容易引起群体性效应等特点，导致案件程序及实体处理方面均面临诸多问题，若法院处理不当则会激化矛盾，引起不良的连锁反映，其至威胁到社会稳定。故如何解决这些难点问题，成为法院妥善化解物业服务合同纠纷的必须解决的首要问题。通过对过往审理的案件进行梳理和分析，笔者认为，当前的审理过程中主要遇到的难点问题包括以下几方面：(-)应诉材料送达困难有一句人所共知的法律格言：“正义不仅应得到实现，而且要以人们看得见的方式加以实现”。用最通俗的语言解释，这句格言的意思是说，案件不仅要判的止确、公正，并完全符合实体法的规定和精神，而且还应当使人感受到判决过程的公平性和合理性。这就要求法官在审理案件的过程中不仅要做到实体公正，更应重视程序合法、公正，而应诉材料的送达则是确保程序公正的最重要的环节。当前的实务中，大多数的物业服务合同纠纷均是物业服务人以批案的形式将业主诉至法院耍求支付物业管理服务费，由于涉及业主人数众多，法庭在送达应诉材料时遇到诸多I木I难。瓯北法庭受理的106件案件，采取法院专递邮寄送达13件；法院工作人员直接上门送达或通知当事人自取送达55件；留置送达10件；公告送达28件。分布比列详见图表：造成送达难问题主要原因包括几方面：（1）邮局及法院工作人员一般在白天寄送邮件或直接上门送达，而部分业主白天外出工作，家中无人;（2）法院工作人员上门送达时，当事人故意避而不见；（3）部分房屋空置或出租给他人居住，无法联系到产权人；（4）双方矛盾突出，业主拒收法院材料；（5）送达工作量大，法庭人手不足。针对送达难问题，笔者认为可以从以下几点入手加以解决：（1）充分发挥诉前调解效力，在当事人就物业服务合同纠纷向法院起诉时，可先引导其到诉前调解办公室进行诉前调解，由工作人员即时与有联系方式的当事人进行沟通，了解纠纷产生的原因，建议其到法院进行诉前调解。对于已到法院进行诉前调解而未达成一致协议的当事人，可直接送达应诉材料，或者要求其填写地址确认书，避免今后无法送达；（2）转变送达时间,由工作人员利用中午、晚上、周末等休息时间上...