试论物业服务合同的性质及其法律适用衷天尧摘要物业服务合同作为时下一种较新型合同类别，现行法对其还未实施更加系统化的规制要求，并且在性质认知方面仍然存有诸多误区。本文着眼于物业服务合同的基本内容，深入探讨各类学说，从中界定出物业服务合同性质，即有名合同。民法需对其开展类型化、特别化而并非概括的规制。关键词物业服务合同性质法律适用：D923.6：ADOI：10.19387/j.cnki.1009-0592.2017.02.303伴随社会经济的持续高速发展，在诸多领域内产生了多种合同类型，而物业服务合同便是其中的重要构成。所谓物业服务合同，本质上即为相关物业管理人员，结合《物业服务合同》等法规的相关规定，为业主提供特定区域内与期限内的管理、服务活动，业主结合合同条款，依据相关法律约定，对相关物业服务苏需花费的费用，给予按时支付，对于最新颁布的《物权法》而言，尽管其物业管理相关内容已经有所规定，但人们对物业服务合同的管理权效力及性质等，仍没有将其统一起来，甚至在一些特定区域内还存在有些许误区，至此，本文首先对物业服务合同相应性质作以简要分析，就其法律适用进行深入探讨。一、物业服务合同内容针对出现现行状态的合同法来讲，其对于物业管理合同，并没有进行更针对性与特别性的规定与要求。当前，在实际物业管理当中，针对物业管理关系方面所开展的各项调整举措，与地方性规章运用较多，并以此为依据而得以实现，另外，对于各地区而言，其在具体做法方面，同样存在有比较大的差别，甚至还有许多不规范的内容掺杂于当中，对于此方面的学者研究得知，在对合同法开展研究时，关于此方面的内容较少涉及。通过与当前新修订的民法理论相结合，另与合同具体内容相融合，特别是在整个内容当中所设定的各项条款，是合同當事人双方结合自身意愿，依据自治原则所设定出的具体权利、义务关系的根本体现，同时也是对合同性质进行判断的关键途径。现结合实况，简要概括物业管理合同的基本内容，为更好理清物业服务合同性质奠定基础。通常，对于物业服务合同条款而言，主要由以下构成：1.物业、当事人单个情况与基本信息，主要是确认与记载物业管理活动相应标的物的实际情况，以及当事人双方资格方面的相关认定。2.双方所具有的各项基本性权利与义务。主要是物业使用人，或者是所有人，将用于物业管理活动所需支付的对应费用予以交付，另由物业管理公司，将对应服务提供给向业主的条款。3.所开展物业管理服务的实际质量，以及在此过程中所需注意事项。4.在物业管理服务费用相应收取方法，以及此领域所需注意事项。5.物业管理服务用房的费用分配方法、管理与使用。6.维护费用的使用条款与收取。7.合同所具有的实际有效期限，合同相应终止事项，以及合同终止之后各事项的处理，此类事项以物业资料的转移居多。8.纠纷解决的途径及违约责任。9.当事人结合实际情况所约定的其它方面的条款。二、物业服务合同性质（一）业界对物业服务合同性质所提出的观点物业服务合同作为一种有特别指向性的民事合同，不管在立法层面上，还是在学理方面，都不存在争议。但物业服务合同乃是一种哪种性质的民事合同，因在立法层面为对此作出详实、明确的规定，诸多学者在此方面存在着各种差异性看法，其中最具代表性的观点主要有：1.服务合同说。针对此观点来讲，其对物业服务合同有一个全新性阐述，即为一种双方多领域交换并用于彼此需求的服务合同，对于其主要内容而言，即物业管理企业，将物业管理服务，向业主提供，而对于业主而言，则依据此企业所提供的相应服务，向其支付等价的费用。诸如业主、物业公司及业主委员会等物业管理合同当事人，具有绝对平等的法律地位，所以，经双方同意，并以此而签订并实施的物业管理合同，基于性质上，此观点将其划归至服务合同领域。2.委托合同说。此说指出，基于民事合同类型而言，物业服务合同乃属委托合同。也就是在所制定的物业合同当中，在其中便是委托方，其以委托的方式，让物业管理企业，对自身物业进行管理，另外，还要求其利用自身经专业培训过的管理技术与各项管理手段，使物业保持原状，或者是处于正常使用范畴内，对于具有增值型的物业，需...