“京15条”政策导致合同不可履行能否解除合同退还定金咨询内容：刘女士于2011年1月9日与李某签订《房屋买卖合同》，当时也没有进行网签。合同签订后，刘女士向李某支付购房定金50000元。因刘女士无经济能力一次性支付被告全部房款，故约定刘女士以商业贷款的方式付款。2011年2月16日，北京市出台了楼市调控细则，规定外地人在京购房须提供连续5年以上缴纳社会保险和个人所得税的证明。由于刘女士来京不足5年，也未缴纳过社会保险，故无法继续履行《房屋买卖合同》。刘女士问：我能不能以不可抗力为由，要求与李某解除《房屋买卖合同》，并退还50000元的购房定金？律师解答：一、国家出台政策导致合同无法履行应属于不可抗力的因素不可抗力是一项免责条款,是指买卖合同签订后，不是由于合同当事人的过失或疏忽,而是由于发生了合同当事人无法预见、无法预防、无法避免和无法控制的事件，以致不能履行或不能如期履行合同，发生意外事件的一方可以免除履行合同的责任或者推迟履行合同，在我国《民法通则》民法通则上是指“不能预见、不能避免和不能克服的客观情况”。不可抗力可以是自然原因酿成的，也可以是人为的、社会因素引起的。前者如地震、水灾、旱灾等，后者如战争、政府禁令、罢工等。北京市出台的限购房屋政策，应该就是政府禁令的一种，应当属于不可抗力的范畴。二、合同因不可抗力解除应当退还定金根据《合同法》第117条规定：“因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。”在合同关系中，因不可抗力的发生，导致一方或者双方当事人不能履行合同、不能全部履行合同或者不能按时履行合同的，除法律另有特别规定之外，均不承担违约责任。在新房政策的出台下，刘女士已经不符合购房的条件，那么她不能履行合同就应属于违约行为了。但是，刘女士不购买房屋的违约行为，是由于不可抗力的政策导致的，那么根据《合同法》的规定，她对于这个违约行为不需要承担责任。因此由于签订房屋买卖合同而导致双方的损失应由双方当事人各自承担。那么，在这种情形下，双方签订的《房屋买卖合同》应当解除，并且卖方应返还50000元的购房定金。律师提示：依法成立的合同，受法律保护。《房屋买卖合同》在履行过程中，遇到政府调控政策出台，导致无法履行，故合同应予以解除。对于刘女士要求李某返还定金50000元的请求，因合同无法继续履行系因双方不可预见的事由即不可抗力所致，且双方在履行合同过程中并无过错，故定金应予返还。作者：姜健单位：雄志律师事务所联系电话：13520157579