对续租合同成立与否的分析刘靖妮高涵梁向晴：F715.4文献标识：A：1674-1145（2018）10-392-01摘要合同订立是民事生活中较为普遍的行为，其中，房屋租赁合同和大多数人都息息相关，但在该合同成立后，往往伴随着续租合同如何成立以及是否成立的问题，这也是民事纠纷的焦点。本文从生活中发生的实际租房为例，通过对寸案件双方当事人争议焦点的分析，得出了合同成立的条件。关键词合同承诺期间无合意行为一、案例选取2016年11月，原告李双杰与被告张学萍签订《房屋出租合同》，约定由张学萍承租李双杰368号院的房屋，租期—年，至2016年10月31日，租金每年10万元，半年付。2016年租赁合同到期后，双方通过短信息方式协商续租事宜，张学萍要求李双杰提供汇款用的银行账号，李双杰予以提供，张学萍向李双杰汇款4、5万元（扣除张学萍给李双杰做防水的费用5000元），但李双杰认为扣除防水款后，张学萍应当给付6万元的租金，张学萍认为半年租金是5万元，不同意按照半年租金6、5万元的标准续签合同，双方就此发生争议。李双杰诉至法院，要求解除《房屋出租合同》，张学萍返还房屋，并按照每日356元的标准支付自2016年11月1日至实际腾退之日止的房屋使用费。北京市朝阳区人民法院经审理，判决张学萍腾退房屋并支付房屋使用费。判决后，张学萍不服，提起上诉。法院维持原判。二、案件分析本案争议焦点是双方协商续租的合同是否成立。其中包含两个关键点：一是承诺期间；二是无合意之履行行为不能视为合同成立。（一）承诺期间承诺是受要约人向要约人作出的同意要约的同意要约的意思表示。其条件包括：1.承诺必须是由受要约人本人或其代理人向要约人作出。2.承诺必须在要约确定的期限内到达要约人。3.承诺的内容应当与要约内容一致。4承诺原则上应以明示方式作出。对于承诺生效时间采取的是“到达主义”。对方当事人了解要约开始时生效。要约人在要约中有存续期间的，在存续期间作出承诺，未定存续期间的，一对话方式作出的即时作出承诺。本案中以短信方式续租，不是传统意义的订立方式，但是其具有即时可收发性，所以可参照对话方式即时作出答复。李双杰要求租金为13万元，张学萍没有即时承诺，则要约失效。同时张学萍要求租金10万元，李双杰未即时承诺，双方就价款未达成合意。虽然在一审中张学萍同意李双杰的租金13万的要求，但是李双杰的要约已经失效，张学萍的承诺不产生合同效果。因此，应当认定李双杰，张学萍双方在原书面《房屋出租合同》到期终止后未形成事实上的租赁合同关系，张学萍应当腾退房屋并支付房屋使用费。（二）无合意之履行行为不能视为合同成立合同法第二十二条规定：“承诺应当以通知的方式作出，但依据交易习惯或者要约表明可以通过行为作出承诺的除外。”本案中张学萍主张其已经履行合同，且李双杰业已接受，故而合同已经成立。然而，事实是张学萍并未履行合同，根据双方的短信记录李双杰同意续租的房租是13万，而张学萍主张的数额为10万。看似双方在进行协商，然而在合同法中，李雙杰提出的13万的房租即为要约。若张学萍同意房租为13万，及时作出承诺，则双方达成合意，合同成立。但是在李双杰提出13万的房租后，张学萍并未同意13万房租，而是提出房租为10万，则对要约的内容进行了修改，要约有了实质性的变更，在合同法中形成了新的要约。但李双杰未予承诺，45万元款项到账，并不能视为李双杰同意张学萍10万元租金的要约。双方就房租仍存在争议，双方合意依然没有达成，合同未成立。一方当事人不能以已履行为理由”绑架”要约人，从而成立合同，因为从根本上讲，合同法所遵循的最高原则，系双方合意，无合意即无合同，更谈不上履行。因此张学萍继续占有房屋并无法定，约定的权利基础，因此应当腾退房屋，并支付相关的费用。三、结语综上分析，合同订立，要经过要约和承诺两个阶段。以要约，承诺方式作出。要约是当事人一方向对方发出的希望与对方订立合同的意思表示。承诺是受要与迩向要约人作出同意要约的意思表示。承诺的效力在于承诺生效意味着合同成立，双方当事人由此承担合同产生的权利和义务。承诺的生效时间，我国合同法采取“到达主义”，规定承诺在承诺...