深圳市中级人民法院《关于审理二手房买卖合同纠纷案件若干问题的指导意见》下2011-05-2612:25:12博文类别：房地产法律第十一条买卖双方约定在限期内订立本约的，应认定为二手房买卖预约合同。名为二手房预约买卖合同但具备《城市房地产转让管理规定》第八条主要内容的，应认定为二手房买卖合同。当事人请求继续履行的，应予支持。(另一种意见认为，《城市房地产转让管理规定》第八条规定得过细，因此，名为二手房预约合同，但具备本约合同的主要条款的，视为二手房买卖合同。)当事人诉请继续履行的，应向当事人释明继续履行的具体内容。(另一种意见认为，无须释明)。本条旨在解决预约合同与本约的区别，及预约合同能否判令继续履行的问题。预约是约定将来订立一定合同的合同;本约则为履行该预约而订立的合同。诚实信用与公平交易原则是预约合同的理论基础。在预约效力期间，当事人的义务包括：(1)实现交易义务;(2)双方当事人应遵循诚实信用原则，尽力完成协商和谈判义务。双方当事人在签订本约时，一方不得强迫另一方接受超过预约合同内容的条件。预约合同的履行方式是要求对方按照预约的约定与相对人签订本约。由于合同的订立是一个通过谈判协商最终达成合意的过程，如当事人在预约合同中仅约定了订立本约的意向，至于本约的内容，须待当事人协商定夺，则当事人只承担继续谈判直到达成本约的义务，但是如果当事人已经诚信的谈判仍无法达成“本约”，则双方不受任何协议的约束。在此种情形下，不能强制当事人继续履行预约，否则有违契约自由的民法精神，也有违公平原则。但如当事人在预约合同中已经约定了房屋交易的大部分条款，具备《城市房地产转让管理规定》第八条主要内容，并且当事人双方同意接受该部分条款的约束，只要双方当事人诚实信用地履行合同的约定，就可以实现交易，则应保护诚实守信方的合法利益，认定二手房预约合同已具备了房屋买卖合同的主要条款，可以判令继续履行。关于继续履行的内容是否应释明的问题，有两种意见，一种意见认为应当释明，释明的具体内容包括买受人支付购房款，出卖人交付房屋和协助办理房屋的过户手续等，理由为：(1)《最高人民法院关于人民法院执行工作若干问题的规定(试行)》第18条规定：申请执行的法律文书须有给付内容，且执行标的和被执行人明确。判令继续履行合同，如未明确当事人应如何继续履行，则没有具体执行内容，判决成一纸空文。(2)深圳市中级人民法院深中法审委通字【2008】4号文中，也明确要求适当行使释明权，以保证诉讼活动能够高效进行，妥当保护当事人的合法权益。另一种意见认为不须释明具体履行的具体内容，理由为：(1)在诉讼过程中，原告往往请求被告继续履行合同，而被告则抗辩双方订立的合同只是预约，双方尚未订立本约，预约对双方不具有法律约束力。经审理，如查明名为预约的合同已具备房地产买卖合同的主要内容，应认定双方已达成房地产买卖合同，原告关于继续履行的诉讼请求应予支持。(2)继续履行是《民法通则》和《合同法》规定的承担违约责任的一种方式，法律未要求继续履行的内容须明确具体。(3)二手房买卖合同是双务合同，买受人负有按约支付购房款的主要义---本文来源于网络，仅供参考，勿照抄，如有侵权请联系删除---务，出卖人负有交付房屋和转移房屋所有权的主要义务。买卖双方履行合同义务时须对方配合或以对方先履行合同义务为条件，有的义务还可能是非金钱债务，事实上不能强制履行。如认定名为预约的合同实为正式的买卖合同，须释明继续履行的内容，买卖双方的义务均应释明，而释明的内容已在合同中有约定，无实际意义，并且将造成一个案件审理多种法律关系，增加审理的难度，拖延审理期限，也达不到诉讼经济和效益的目的。(4)判令继续履行后，买卖双方应按照合同约定全面履行各自的义务。如其中一方未按约履行合同义务，构成违约的，守约方还可依据《合同法》的有关规定另行起诉请求违约方支付购房款、交付房屋、协助办理房屋的过户手续，或解除买卖合同，赔偿损失等。其中，支付购房款、交付房屋和协助办理过户手续仍然属于继续履行的内容。第十二条买受人请求返还或出...