中国商业地产进入下半场，开发企业要具备哪些核心能力？在进入主题前，首先我们来谈到一个最近大家在谈论中国经济时经常使用的词语——新常态。跟中国许多行业一样，中国商业地产也正在进入下半场。中国商业地产投资额及购物中心数量不断上升，2014年达20000亿元，意味着全球每年商业地产投资总额的50%都在中国；2014年开始，每年新开购物中心450到500个，2015年购物中心总数将达到4500个。毫无疑问，中国的商业地产已进入到一个新的时代——用一句流行的话说，这既是一个最好的时代，也是一个最坏的时代。为什么是最好的时代？有一个常识需要大家先明了。当城市化率达到50%之后，住宅地产将缓慢下降直至萎缩，但商业发展会进入到一个辉煌的黄金发展阶段。城市化进程将从住宅发展转向住宅和商业同步发展，由“城”真正转变成为“城市”。因此，对于商业地产而言，这是最好的时代。那为什么又是最坏的时代？10年前，我在万达做商务部总经理的时候，那时候还是一个市场的蓝海。那时候，做商业，选址招商从来不需要做竞品研究，因为没有竞争对手。但现在遍地都是竞争对手，蓝海已经转变为红海。我曾经看过一个夸张的例子，在中国一个三线城市里，方圆五公里之内有五个购物中心，而且这些购物中心的总面积超过了30万平方米。购物中心陷入了贴身肉搏的巷战中，普遍面临着招商难、运营难和盈利难的问题。其中有多少项目能成功呢？也许中国二分之一的商业地块根本开不了工，开工的二分之一开不了业，开业的二分之一将经营不善。换而言之，中国购物中心大概只有八分之一的成功概率。---本文于网络，仅供参考，勿照抄，如有侵权请联系删除---在这个最好又最坏的时代，我们看到许多商业地产的开发、运营者的思维还停留在传统的住宅开发环节，更别说用正确的资产管理的视角去做商业。在他们的眼里，他们做的就是房子，而非交易平台，更别说，从开始就有着将交易平台做大、让其产生活力、以保证资产价值的想法了。旭美商业这次推出的公开课，某部分是CEO潘韬个人长久以来的一个抱负，也是我们这个公司的一个宗旨——自由、平等、开放、分享。那么，让我们回到一个问题：真正有价值的资产长什么样？在我看来，商业地产真正的本质就是让资产不断升值。有两个因素影响资产价值，一个是市场供求关系，另一个是专业能力。我们先来看第一个因素：我们有没有好的市场？中国商业地产投资额不断增加，至2014年已达20000亿元，全球每年商业地产投资额的50%在中国，同时已开业购物中心数量2015年将达到4500个，每年新开业购物中心450个到500个。以武汉城市综合体为例，2013年城市综合体总量为1000多万㎡，2015年将达到2000多万㎡，将有几十个购物中心同时开业，并且有几十个购物中心同时在建。从整体市场来看，供远大于求，消费力的提升速度远远赶不上商业地产的开发速度和开发量，行业处于红海阶段。请放弃对市场抱有的幻想。那么，第二个因素：能力问题。什么能力才能称作“让资产更有价值”？真正有价值的资产什么样？以上海恒隆广场为例，开业前三年不是很满意，2003年租金将近2个亿，2009年将近7.2个亿，租金从2000多万涨到7.2个亿，2014年9.5亿租金收入。这叫做有价值的资产。再说，深圳万象城，2003年---本文于网络，仅供参考，勿照抄，如有侵权请联系删除---开业，2005年总收入2个亿，净利润1.3亿，2011年营业收入7.3亿，净利润5.5亿，2014年租金收入9.9亿。另外不以租金取胜，而以现金流和总利润取胜的万达是另外一种类型，宁波万达广场总投资额仅24亿，住宅、办公及部门商户的销售便达22亿，另外每年12万体量的购物中心贡献2亿租金，酒店贡献6千万租金。国内开发商的九大风险国内商业地产往往是由住宅开发商转变而来，面临9大风险：1、对商业地产本质与产业链认识不足；2、融资模式和平台匮乏；3、与住宅地产不同的商业拿地模式；4、产品模型与商业地产产品品牌难以确立；5、核心商业资源的战略合作力与掌控力不足；6、对规划设计和招商运营团队及合作伙伴鉴别力不够；7、对投资回报率和回报周期的期待过高；8、对部门工作协调和交叉的任何掌控不足；9、人...