土地财政、国企地王与房价调控策略研究第一章绪论第一节研究背景与意义一、研究背景分税制引起的地方政府与中央政府之间的财权与事权的不匹配，增加了地方政府的财政负担，使地方政府产生了增加地方财政收入的强烈冲动。经济建设发展城市的要求和以GDP为主的绩效评价体系把地方经济增长和地方政府官员的政治利益紧密联系在一起，使得地方政府无论是为了实现经济增长还是追求自身政绩，都必须发展当地经济，而发展当地经济的最主要手段就是增加地方财政收入。1998年到2016年，中国国有土地出让收入由507亿元上升至69万亿元，土地出让收入占地方政府性基金本级收入的比例也由3%上升至85%。自1998年中国实施房改之后，城市经济、社会、民生就逐渐与土地捆绑在一起，在土地出让收入快速上涨的时期，城镇住房也催发了大量的货币需求。尤其是市场化的改革和发展，进一步增加了居民的购房需求。1999年之后，政府全面开征土地增值税、契税、房产税等有关住房交易的税收，并全部作为地方财政收入处理。自此之后，以土地出让金为核心的土地财政与供需两旺的房地产市场就成为地方财政的主要。巨额的土地出让金用于征地和拆迁补偿、土地开发、城市建设的政府行为与房价上涨，居民买房，开发商拿地，政府卖地，基础设施再投入，各种隐性收入再分配，再买房的城市化过程相融合逐渐形成地方财政发展的一个内生逻辑。不断上涨的房价和背后的土地财政假说构成了中国经济发展的重要内容，但也使土地泡沫不断膨胀。土地财政及房地产市场的过度繁荣带来了一系列的社会问题，尤其是进入21世纪以来，北京、上海、深圳、苏州等东部发达城市接连出现地王现象，使地价和房价都疯速上涨。2013年，中央政府出台房屋限贷政策，并要求地方政府将房价控制目标数量化，这项行政命令虽然在一段时间内能够有效地遏制房价，但从长远看来，并没有真正起到有效调控房价的作用。近年来的国企地王现象就是房地产市场依然过度繁荣的最好证明。国企地王，顾名思义，即指大型国有企业在土地拍卖市场中以高价拍得土地。较民营房企地王而言，这类国企地王给房地产市场的健康发展带来了更多不利的因素，不止把天价住宅用地作为成本带进房价，从而使房价也被推向天价，还使得土地出让的收益大部分落入地方政府与地方国企手中，大大降低了国民的生活水平。........第二节研究范围界定---本文来源于网络，仅供参考，勿照抄，如有侵权请联系删除---一、地王地王现象作为一种城市政治经济现象，是中国城市社会经济发展的必然结果。在有关土地出让制度形成和发展的过程中，地方政府对土地出让金的获得额度逐渐扩大，2002年的时候确立了招拍挂制度作为出让土地使用权的方式，这种土地出让方式意味着价高者得往往会导致地价竞出天价，而这一天价地价成为了房价的成本，把房价也推向天价。在这样的大环境下，本世纪初以来，全国土地价格、房地产产品价格的急速上涨所带来的一些列社会问题吸引了整个社会、媒体的目光。2006年之后，土地出让收入全部归地方政府所有，土地收益逐渐成了地方政府增加地方财政的主要收入。二、国企地王在2008年金融危机后，地王的主要业主由民营企业转换成了地方国有大型企业（国企包括央企和地方国企，本文所指主要对象为地方国企）。地方国有企业进入房地产行业并与地方民营房地产企业一同参与地产招投标，由于地方国有企业相较民营房企而言，获得信贷的资金的成本较低，所以商品房用地大部分被地方国企所拍得，而且通常是高价拍得，地价记录经常被刷新，这些创纪录的高价地便被称为国企地王。目前，宏观经济下行地方国企势必要寻找一种更为合适的投资渠道。由于资本的逐利性，哪里回报率高就会流向哪里，而房地产又是公认的高利润行业，行业利润率远超全社会平均水平，所以地方国企会自然而然的产生一种把廉价的信贷资金转投房地产行业是一种可取方向的想法。地方国企频频在地王争夺战中胜出，已成为房价疯涨的中流砥柱。.........第二章土地财政、房价水平与宏观经济的理论分析第一节土地财政收入的概念及形成一、土地财政收入概念中国城乡分割的二元土地结构使地方政府集国有土地...