关于河南省农村宅基地退出的法律及经济问题进行研究的论文近年来，我国城市化、工业化进程加速推进，大量农村原住人口在具备了一定的经济基础后选择了在市城区、县城区或城镇购房定居，也有一部分老龄人口随子女搬迁至城镇居住农村人口的大量迁移导致大批农村宅基地空置。有关数据显示，目前我国农村宅基地空置率为10%—20%，个别地区甚至高达30%，这和城市建设用地的紧张现状形成了鲜明地对比，一定程度上浪费了土地资源。尽快规范农村宅基地的退出机制，促进农村宅基地的流转和集约化使用，是关系到国家经济发展、农村文化建设和农民切身利益的重大课题。一、河南省农村宅基地退出现状河南省是人口大省，更是农业大省，农村人口占全省人口的约77%，近年来，河南在很好地完成国家粮仓重任的同时，工业化和城镇化进程也实现了高速地推进，大批农村人口开始在城镇定居，调查显示，2013年农村常住人口仅为约44%。河南省农村宅基地退出的现状和表现出的问题是全国农村宅基地退出问题的集中表现和缩影，河南省农村宅基地的研究有助于为我国在农村宅基地退出问题中的有关决策上提供参考。1、农村宅基地退出的原则和依据(1)依法流转原则农村宅基地的退出或流转最根本的依据是我国有关法律法规制度。根据我国现行法律法规，城市住宅属于城市居民的私有财产，可以在资本市场自由买卖和流转，而农村宅基地所有权归集体所有，农民个人对宅基地的使用属于为满足农民生存需求的“保障性、福利性”用地，并且主要遵从“一户一宅”的分配原则。而实际上，由于经济发展带动土地价值的增长，农村“一户多宅”的现象并不少见，不少农民在巨大的经济利益的驱使下，自行转让宅基地，由于政府层面对于农村宅基地流转的相关规定并不明确，也导致宅基地流转过程中产生很多矛盾和冲突。党和政府对于农村宅基地流转问题非常重视，党的十八届三中全会明确提出宅基地作为一种用益物权，允许进行试点流转，并鼓励各地区进行相关的探索。这为农村宅基地退出问题提供了重要的政策支持。(2)利益兼顾原则农村宅基地的退出和流转关系到多方面的利益，在退出和流转过程中要做到利益兼顾，一方面农民是宅基地用益物权的所有者，在转让过程中被转让方和农户要充分协商，根据当时、当地的农村土地市场情况给农民以合理的转让金，充分保障农民利益;另一方面，双方要签订合法的流转使用协议，并向法律公证部门公证，避免后期因经济问题产生不必要的矛盾和冲突。同时，在土地流转过程中要充分考虑集体和国家利益，让流转土地最大地发挥它的经济效益和社会效益，做到土地的集中集约高效利用。2、河南省农村宅基地流转的主要方式在市场这只“无形的手”的调控下，河南农村宅基地不断自发地进行退出和流转，当前的主要流转方式有以下几种。(1)出租农民在自己宅基地上建造房屋，并将房屋连同宅基地的使用权作为居住、门面、办公等用房出租给租房者，并以房租的形式取得相应的经济报酬。这种流转方式在河南各地的市城区、城中村、工业集聚区等人口密集商业发达地带普遍存在。(2)转让将农村宅基地的用益物权作为商品在商品市场上进行有偿性的转让。转让的方式主要是将宅基地的用益物权进行一定年限的转让，转受双方签订相关协议，将一定量的宅基地若干年内的使用权进行转让，受转方在宅基地上建造工厂、市场等，合同期限内收益归受转方所有，合同到期后，转让方将宅基地使用权连同宅基地上的建筑物一并收回。二、法律视角看农村宅基地退出问题农村宅集体退出问题牵涉到土地流转的土地产权、流转条件、流转期限等诸多因素，如果没有从法律法规方面进行相关的约束和制约，任凭在市场和资本市场操纵下的自然流转，不仅会严重扰乱我国现有土地市场的秩序，也不可避免地会在转受双方之间引起各种矛盾纠纷，因为一般会牵涉到很大的经济问题，因此可能会引发激烈的冲突，甚至造成农村社会的不稳定。从法律角度规范农村宅基地退出问题，是亟待解决的重大课题。1、从法律上明确农村宅基地的用益物权根据《中华人民共和国土地管理法》的规定，农村宅基地属于农村集体所有，村民所使用的宅基地属于从集体中无偿取得福利性质的用...