我国居民房价承受能力的统计分析我国从2011年1月在上海、重庆两地开展房产税试点。上海和重庆的房产税制度设计有很大不同，重庆房产税主要针对独栋别墅和高档住宅来征税，上海房产税是对一些新购的住宅，不管大小，都要征税。房产税的试点使得上海房价水平降低了15%，而重庆正好相反，要纳税的住宅价格下降了，没有纳税的住宅价格反而上升了。国税总局称，确认了房产税征收，将是未来楼市调控的必然趋势，也说明房产税进入楼市调控领域的时机已经成熟。房产税的试点扩大，将对我国居民房产承受能力有何影响，是该文研究的重点。一、城镇居民住房供求状况城镇居民对住房的需求依然如此强烈，表现在：首先，随着经济、收入的增长，居民改善住房条件的需求无法阻挡；其次，城市化还在不断加快，每年都有相当多的人口涌入城市，这一历史趋势不会改变。市场供给方面，拆迁征地难度越来越大，地方政府筹集造城所需要的公共基础设施投资也越来越困难，在现有制度框架下，可以预见的未来住房供给难以有效扩大。制度改革相对滞后，供求矛盾长期存在。一方面房地产市场管制的长期化未能解决房价上涨问题，却对经济社会发展产生了巨大的副作用，包括房地产投资下滑使得地方经济增速下降、财政出现困难；以户籍为标准的限购制度妨碍了社会公平，引发城市外来就业者的广泛不满等；另一方面住房制度改革相对滞后，使得住房供给效率低下，长期供求矛盾无法解决。这些束缚住房市场效率的制度包括：城乡土地市场人为分割，以政府为主导的土地市场供给效率低下；个人自建、集资建设商品住房被禁止，开发商的供给垄断问题悬而未决；房产税只有试点几个城市而未推开，住房持有成本低，导致囤房盛行。2013年3月1日，国务院办公厅对外发布了"新国五条";实施细则。严厉的调控政策虽然短期内可以起到一定抑制投资投机需求的作用，但是房地产市场的供求矛盾并不能得到根本解决。一旦政策效力重新出现衰减，房价又将再度面临失控风险。二、衡量居民房价承受能力的方法房价问题一直是社会各界关注的热点问题，国家要想促进经济发展、维护社会稳定，必须保障居民的住房权利、改善居民的居住条件。客观公平地评价居民的房价水平高低，进而较好地衡量城镇居民购房的承受能力，对分析房地产市场运行状态具有重要意义。（一）房价收入比。所谓房价收入比，是指一个地方或城市每户居民的家庭购房总价与家庭年收入的比值，该指标用于描述一个地区居民购房的支付能力。一般认为，房价收入比在3～6倍之间为合理区间，如果考虑住房贷款因素，住房消费占居民收入的比重应低于30%。按照"合理区间";这一标准，我国多数城市的房价都属于过高范畴，一线城市房价收入比更是远高于这一水平。以北京为例，目前以郊区为主的普通商品房成交均价为1.8万元每平方米，平均单套成交面积在100平方米左右，总价约180万元。以一家三口家庭收入计算，年收入在12万元左右。按照180万元计算，房价收入比达到了15左右。如果加上贷款利率，180万元房产，首付80万元、贷款100万元计算，贷款20年利息成本高达86.8万元，也就是实际购买一套180万元的房产，需要真实支出266.8万元，房价收入比就达到了22以上，远高于"合理区间";标准。由于房价收入比的计算方法比较简单，在缺少信息的情况下，房价收入比一直是衡量居民房价承受能力的常用指标。改善房价收入比是住房政策所要追求的目标之一，居民支付住房消费能力的提高，是住房改善的重要表现。（二）住房支付能力指数。住房支付能力指数是根据住房消费比例（即住房消费支出占收入的比例）的上限要求，考察住房市场中处于中位数收入水平的家庭，对处于中位数房价住房的承受能力进行分析。通常将住房支付能力指数的计算结果与100进行比较，等于100，说明中位数收入的家庭正好能够承受中位数房价的住房；小于100，说明中位数收入的家庭只能承受更低价格的住房；大于100，说明中位数收入的家庭能够承受价格更高的住房。住房支付能力指数是国外房地产市场非常成熟的分析指标，用来评价居民住房支付能力。在我国，由于中位数数据难以获取，通常用平均住房价格与平均家庭收入的比值来代替。三、房产税（一...