第1章青岛写字楼市场分析1.1写字楼市场板块分布青岛市写字楼市场经过多年进展已经形成明显的区域特征。主要聚集在以下板块：核心CBD区域（延安三路以东、福州路以西、香港中路沿线区域）；山东路沿线区域；团岛及八大峡周边区域；辽宁路周边区域等。纵观2005年写字楼市场，崂山海尔路周边的商务区，西海岸长江路周边区域正在进展为新的写字楼聚集区域。以下将对各个板块从区域特征、新增供应量、租售价格、分割面积和需求状况等方面进行分析。1.1.1区域特征1.1.1.1CBD核心区域2004年，青岛中心商务区规划确定，将延安三路以东、福州路---本文来源于网络，仅供参考，勿照抄，如有侵权请联系删除---以西、香港中路沿线区域规划为青岛市的政治、经济、商业中心区域。将该区域建成集行政办公、餐饮商贸、商住及文化消遣为一体的国际商务中心区，该区域的规划建设将以高层、超高层的商务办公楼为主。2005年，市南区已建成可使用写字楼97座，总建筑面积为303万平方米，建筑面积比2004年增长7%，已经入驻企业5000余家。去年，市南区在建写字楼17座，总建筑面积为81万平方米，建筑面积比2004年底增长67％。区域内在售楼盘有：TOP·颐和国际、福林大厦等项目。1.1.1.2山东路沿线区域山东路是横贯青岛市的南北主干道，山东路的升级改造，印证了城市的进展过程。现在的山东路已经形成了一个集行政办公、餐饮商贸、商住及文化消遣为一体的“钻石地段”，目前沿线有各类写字楼三十多座，已成为除香港路、东海路之外，高档写字楼、高档住宅最密集的区域之一。从2005年3月份开工建设的山东路改造工程在11月底全线贯穿。山东路商务大道的定位是辐射山东半岛经济圈的区域性中心商务区，山东路改造给该路段写字楼市场的崛起供应了一个全面进展的契机。从国华经典项目开头，往北依次排列在建的写字楼及住宅项目有：国华经典、江山帝景、创异时代、金孚大厦、新园公寓、广发金融大厦、环宇康庭、良辰美景、鲁邦广场等。以下两个板块虽然是写字楼的聚集区，但是近年很少有新建写字---本文来源于网络，仅供参考，勿照抄，如有侵权请联系删除---平均售价平均租价区域名称（元/平方米）（元/天/平方米）核心CBD区域90002.5左右山东路区域8000元2左右辽宁路周边区域6000～65001.8左右中山路、团岛周边6500左右1.5左右楼项目推向市场。1.1.1.3辽宁路周边区域辽宁路周边多为商住两用楼为主、客源以中小企业为主，由于青岛市将来科技街的规划出台，客户的类型多为电子、科技产业。该类企业对此区域办公地点的需求有限，而未能带动专业写字楼的进展。1.1.1.4团岛周边区域团岛及八大峡周边区域属于传统老城区，区域内拥有与东部一样优良的海景资源，但是由于经济进展落后于东部新城的步伐，办公环境比东部较差。写字楼多为商住两用型，缺乏明确的概念定位。下文将从租售价格、租售率、装修配套等方面对各个区域板块的写字楼市场做出对比分析。1.1.2区域租售价格对比分析---本文来源于网络，仅供参考，勿照抄，如有侵权请联系删除---CBD区域内在金融、商业、餐饮等服务配套方面都比较齐全，青岛市的大型公司、外资企业大多选择在该区域内办公，因此区域内租售价较高。随着山东路的扩宽，山东路区域内的楼盘租售价格将进一步提升。例如，现在广发金融大厦在售价和租金方面，也有很大的调整，现在26、27、28层均价已经接近8000元，这些楼盘价格的调整，是紧紧围绕山东路改造而提升的。辽宁路周边区域周边的资额字楼租售价较低、主要是由于其区域内的客群对办公地点的需求有限、没有带动区域内写字楼租售价的上升。由于中山路四周及瞿塘峡路周边是传统老城、虽然自然环境较好但其办公内部环境比其他区域较为逊色，所以其租售价也较低。1.1.3装修配套对比分析区域名称装修配套外立面主要以玻璃和核心CBD区金属为主，大堂多接受现域代风格设计，室内墙面以涂料为主。除电梯、停车场，部分写字楼内还配有会议中心、餐厅、咖啡厅、消遣场所及商场等设施。山东路周边外立面主要以玻璃为写字楼内部设有商务---本文来源于网络，仅供参考，勿照抄，如有侵权请联系删除---区域...