当前房价波动原因及趋势分析【摘要】：当提到“房地产”时，闪过脑海的第一个词也许就是“房地产泡沫”。第一反应就是中国FI前房价高，涨的快。以中国H前的房价来看，确实过高，涨幅过快，特别是一些发达地区，或是一个城市的繁华地段，其房价更是让许多渴望买房的人们望尘莫及。近几年小国房地产的投资热、建设热远远高于其他行业。房地产的发展同吋也带动了建材、交通、化工等产业的发展，可以说房地产对小国的经济发展起到了重要的作用。但是，在我国房地产高速发展的同时，也存在着相当多的问题。由于房价过高，涨幅过快，人们对其是否产生泡沫产生了热议，所以研究影响小国房价的因素有着重要的意义。【关键词】：房地产；房产泡沫；涨幅；影响因索；趋势—、关于房地产泡沫经济学小所说的泡沫，就是资产价格严重背离基础价值而眾涨的现象。房地产泡沫是指主要由投机性购买需求的增加所引起的房地产价格持续上涨的现象。也就是说,房地产价格的这种上涨不是以真实需求的增长为基础的，而主要是由投资需求的快速增长拉动的。当发生房地产泡沫时，土地和房屋价格高涨,大人高于由真实需求所支撑的市场价值，并且交易频繁,形成了一种表面上的虚假繁荣。房地产行业是比较容易出现价格泡沫的经济领域，这是由房地产行业所具有的三大特征决定的。第一,房地产业的资源基础是土地，而土地是现代社会最稀缺的自然资源，其供给量难以随需求的增加而增加；第二，房地产是社会赖以生存和发展的物质基础，人们对房地产的需求是随着经济发展和社会进步不断增加的；第三，房地产行业的生产周期比较长,供给量在短期内难以增加。正是这些特征，使得房地产市场的供求关系难以实现稳定的均衡，价格波动剧烈,这是诱发房地产泡沫的重要因素。二、房价波动的因素（一）地域因素不同地区的经济发展状况不同，有的地区经济发达，有的地区经济比较落后,而一个地区经济状况也是影响房价的重要因素。以下为6个较为典型城市08年5月至09年3月年来房价表（单位：百元/平方米）：---本文来源于网络，仅供参考，勿照抄，如有侵权请联系删除---08年5月08年7月08年9月08年||n09年1H09年3月北京191198194165166154上海174172158168179165課圳128137150137125134西安5041.340.946.74448.5武汉6665.559.556.355.854.6保定38.435.535.733.632.133.5可以发现，像北京、上海、深圳等经济发达的大城市的房价，要远远高于像西安、武汉、保定这样的二线城市。一线城市经济发达，人口密度比较大，对住房的需求量也就相对加大。而根据经济学上的供求原理，当需求量不断增人吋，商品的供给量及价格也会不断增大。这六个城市中，北京处于京津唐区，上海处于长三角区，深圳处于珠三角区,像这样生活水平比较高的城市房价比较高也是情有可原的，但是与同为省会城市的西安、武汉相比，房价居然能高出300%,这未免也太不合理了。是否已经形成了房地产泡沫？以国际通行來看，全国房价收入一直趋于上升趋势，而且国内不少地市的房价水平高于国际通行的水平，当改指标持续增大吋，表明房地产价格上涨超过了居民实际支付能力的增长。据统计表明，在一些发达城市，如上海、南京、北京等房价收入比都大于8%以上，特别是上海都快到达14%。H前的高房价严重脱离H前居民的低收入，大众的实际购买力与高房价之间的差距在迅速扩大，可见，发达地区已经形成了房地产泡沫。（二）供给因素房价由房子的土地成本、建造成本、各项税金及费用（供给成本）、利润等多方而组成。近几年，房屋供给成本提高，且供给者（开发商）对利润的追逐、供给结构不合理等因素都是推升房价的因素。1•土地价格上涨在我国地产市场由政府完全垄断，开发商需通过竞价拍卖机制获取某块土地的使用权，并向地方政府交纳一定金额的土地出让金。地方政府为了防止土地的过度开发，实现有计划的集约利用，必然通过抬高价格和制定金融税收政策进行调控。由于土地的自然供给固定不变，会随着经济社会发展显得日益稀缺，因为人为与自然方面因索，导致土地供给不足，巨头借机圈地炒地，从中获得了暴利,地价经多次转手越抬越高。而人们对住房的需求量又在不断上...