房地產透支居民未來消費能力房價越高內需越冷關鍵詞︰房地產透支居民未來消費能力房價內需信息整理︰慧典市場研究報告網wwhdcmr/信息來源︰經濟參考報發表時間︰2005年12月27日在過去數年間，隨著過度的資金流入房地產市場，灼熱的房地產建設不僅為中國經濟三大引掣之一的固定資產投資提供了足夠多的燃料，也像海綿一樣吸收了大量的居民消費能力。由于房屋價格上升的速度比收入上調速度快，為了買房子，更多的居民只能把大部分收入進行儲蓄，形成一個自我加強過程。這個過程把儲蓄率提高到極致，又把生活水平壓到最低。有專家認為，如果不能有效遏制房價上漲速度，依靠內需來拉動中國經濟的理念就有可能流于形式。房價提速投資1998年前後，中國的住房貨幣化改革政策開始逐漸在各個行業出台，與此配套的個人住房消費信貸亦以逐漸普及。在金融業務創新和住房改革的綜合作用下，中國的房地產業逐漸開始啟動，到2002年以後出現高潮，年投資增長率達到25％以上，甚至接近30％。急劇升溫的房地產使得地方政府通過土地批租獲得了大量收益，根據全國人大副委員長盛華仁提供的數據，2001年到2003年間，地方政府的土地出讓收入為9100億元。而在1998年，這個數據不過區區67億。由此可見土地出讓之熱。---本文于网络，仅供参考，勿照抄，如有侵权请联系删除---可供比較的是，在實施積極財政政策的1998至2003年5年間，全國發行國債也不過9300億元。這足以說明，土地已經變成地方政府名副其實的第二財政。事實上，在許多地方，土地收入已經佔到地方財政收入的一半。地方政府在土地上的財政收益不僅表現在巨大的土地收益上，也同樣表現在房地產的交易過程中。統計表明，在整個房地產的建設、交易的過程中，政府稅、費收入佔到了房地產價格的將近30％至40%左右。如果再加上佔房地產價格20％至40%的土地費用，地方政府在房地產上的收入將近佔到整個房地產價格的50％至80%。而在歐美國家，地價、稅費相加大約只佔到住房價格的20%左右。這個過程中，房地產開發與固定資產投資有機的結合在一起。由于地方政府可以通過城市建設提升房地產業發展的環境，進而推動地方經濟發展，為地方官員升遷提供政績。于是，上世紀90年代後期，中央政府反復通過國債來進行的基本建設都無力啟動的地方政府建設投資，在房地產行業發展的背景下，重新被啟動。數據顯示，2004年全國固定資產投資增長26.7％，是1995年以來增幅最高的一年。而今年首１１個月的中國城鎮固定資產投資又比2004年同期增長了27.8%（今年11月城鎮投資同比增長29%）。其中房地產開發投資13240億元，增長22.2%。消費瘋狂擴張在上世紀90年代後期開始的住房、醫療、教育、養老等一系列改革，使得老百姓在支出增加、失業可能性增加的預期下，進一步緊縮開支，進而加劇了中國有效需求不足的程度。但在這一系列遏制消費的改革過程中，出現了一個例外，那就是住房制度的改革不僅拉動了投資，也刺激了居民消費。由于中國的儲蓄率很高，人民幣也展開了新一輪的升值周期，為了抵御海外投機資本過快涌入中國，央行限定了很低的銀行利率。這也意味著房地產企業可以以很低的成本來籌措資金。對面臨全面過剩的勞動密集型行業資本而言，中國房地產業的暴利等同于一座新的金礦。大量在勞動密集型行業積累起來的資金進入房地產業，使得房地產業的投資開始不斷增長，統計表明，中國房地產開發企業負債率高達７６％，房地產企業多依賴賣“期房”或擴大流動資金貸款融通資金。因此，如果將房地產開發企業的“期房”籌資，主要包括居民購房消費貸款和流動性資金來源考慮在內，每年數千億元的房地產開發投資中，約有６０％的資金來自銀行信貸。從數據上看，在中國銀行業總共１７萬億元的貸款余額中，超過半數貸款都是以房產做抵押的。當所有的資本向房地產聚集後，被不斷推高暴漲的房地產價格開始脫離老百姓收入增長的基本面。但在低利率的支撐下，房價依然堅挺。一方面在股市已經長期衰落的情況下，以房地產進行投資的個人投資者也開始不斷增長。更何況住房購買能力最多可以達到5倍的擴張（房貸最多可達總價80％的貸款），使---本文于网络...