不动产预告登记制度对物权保护的价值研究【内容摘要】不动产登记制度是我国《物权法》中的重要法律制度，不动产预告登记制度隶属于不动产登记制度，是不动产物权保护体系中不可或缺的法律制度。预告登记制度具备独特的制度运行模式，可以实现对预告登记权利人债权请求权的保全，切实保护不动产交易双方的合法权益，促进不动产交易市场的有序发展。预告登记的法律效力是指经过预告登记的不动产物权，在法律上产生的效果，法律效力是预告登记制度的核心所在，它决定着预告登记制度是否能全面地保护预告登记权利人的合法权益。但是我国现行立法规定下，对预告登记法律效力仅仅认为其具备保全权利效力和预警效力，这是远远不够的。对比域外较为先进的立法，如德国、日本、瑞士等国家的理念，他们认为预告登记制度法律效力除了权利保全效力、预警效力之外，还应当具备破产保护和顺位保全效力。本文尝试从预告登记义务人中间处分行为的效力判断出发，分析我国现行预告登记制度法律效力规定的不足，参考域外的先进立法经验，提出完善我国预告登记制度法律效力立法规定的些许思路。【关键词】预告登记;不动产登记中间处分行为;顺位保全效力;破产保护效力：D923.2文献标识码：A：2095-4379-（2020）08-0071-02作者简介：尹惠（1995-），女，汉族，甘肃定西人，西北工业大学，硕士研究生，研究方向：民商法。一、不动产预告登记制度概述（一）不动产预告登记制度的概念。不同国家或地区对不动产预告登记制度的概念定义也不尽相同。例如德国将不动产预告登记规定在《德国民法典》中，见于888条第1款之中，德国也有学者将预告登记制度解释为“一种必须体现在土地登记簿上的担保方式与办法，这种办法可以保障债权人实现以物权变动为内容的债权请求权得以实现”;再如日本的预告登记制度规定在《日本不动产登记法》第2条，知名学者我妻荣将预告登记视为将来进行本登记的保全手段，但是预告登记的债权或者物权不具备对抗善意第三人的法律效果，只有本登记（终局登记）具备对抗效果。我们常说的预告登记制度在日本立法中被表述为“假登记”，但是其制度价值与基本内涵与我国的预告登记制度别无二致;我国台湾地区将预告登记制度规定在“土地法”第79条，台湾学者把预告登记解释为一种为了保全不动产物权得到或丧失、物权变更、消灭为内容的债权请求权的实现准备的登记。最后，经济发展水平高的国家，瑞士也规定了预告登记制度，但是在立法模式的选择上，对“人的权利”和“物的处分”做了区别对待，放宽了预告登记制度适用的范围。由此可见，不同的国家对预告登记制度大多规定在本国立法中，虽然不同学者对预告登记制度的概念定义不尽相同，但是整体看来，都给予预告登记制度重要的不动产登记地位。同时，通过对上述观点的简单介绍，我们可以发现学者在探讨预告登记制度内涵时，通常会从它的担保作用、制度目的等方面展开，这也引出了本文的研究内容——预告登记制度的法律性质究竟应当包括几个方面？检索我国现行立法，发现关于预告登记制度的法律规定可见于《物权法》第20条，《司法解释一》，《不动产登记暂行条例》、《不动产登记暂行条例实施细则》等，我国对预告登记制度表述为，不动产交易当事人在签订不动产买卖或者其他物权变动协议时，当事人为保证将来实现物权，双方依照协议约定共同向登记机关申请预告登记。预告登记义务人未经预告登记权利人同意擅自处分附有预告登记不动产的，该处分行为不发生物权变动，第三人也不得主张自己交易的善意以此抗辩预告登记权利人的物权。根据我国立法规定可以得出，在我国预告登记制度的主要法律效力在于保全权利人债权实现和对第三人的预警效力。（二）预告登记的性质。预告登记工作由我国行政机关专门的登记机构负责，登记机构运用公权力行使行政机关职权，作为不动产登记载体的不动产登记簿也就具有了公示公信力。预告登记制度使得预告登记权利人以物权变动为内容的债权请求权得以保全实现，经过预告登记的债权相當于上了双重保险，将不动产交易双方的交易风险降到了最低。本文总结预告登记的性质学说时，发现国内外学者对预告登记性质的观点大致可以...