中国以房养老“叫好不叫座”分析及建议［提要］中国引进以房养老模式已经十几年之久，但几乎没有取得实质性的进展。本文从传统思想、农村因素、房地产市场、房价评估与预测以及舆论环境等五个方面，分析以房养老在中国实施状况不佳的原因，并从加速房地产市场转型、加大政府扶持力度以及规范房产价值评估与预测等三个方面提出相关建议。关键词：以房养老；政府参与；房地产市场；房屋价值评估本文系2015年浙江省大学生科技创新活动计划暨新苗人才计划资助项目「'模式、方法及初步验证：以房养老语境下的房产价值评估研究”（项目编号:2015R414068）中图分类号：F293.3文献标识码：A原标题：中国以房养老“叫好不叫座”的原因及建议收录日期：2016年6月8日一、以房养老的概念及现实意义（一）以房养老概念及原理。以房养老起源于荷兰，发展于美国。最典型的模式是“反向抵押贷款”，老人将房产抵押给保险公司或银行等金融机构，金融机构结合房屋现状、未來房价波动、老人寿命以及利率波动等对以房养老产品进行定价，确定每年或者一次性应该支付的金额。老人在合同期间仍可以在自己的房屋内居住，去世或者合同结束后，金融机构可以将房屋变卖弥补贷款支出。---本文来源于网络，仅供参考，勿照抄，如有侵权请联系删除---以房养老的提出以生命周期理论为基础，该理论认为理性经济人在追求最大利益的同时，也会力求生命周期内收入与消费的最大化。初始阶段,买房人通过贷款获得房屋居住权，随着贷款的偿还不断获得房屋权益，全部偿还吋取得房屋所冇产权，一般在生命周期的青壮年阶段。到了老年，将房屋抵押给金融机构，随着保险金的发放，房屋的价值不断释放出来。（图1）（二）以房养老的现实意义。首先，以房养老能够优化家庭资源配置。对于大多数人而言，房产占幣个家庭资产很大比重，以房养老可以将占用的资金盘活，实现收入和消费的最大化，提高老人的生活质量，减轻子女的负担，使老人能够实现“自我养老S其次，以房养老有利于促进养老方式的革新，增加金融贷款产品的种类。中国政府并没有对进入老龄化社会做好充分的准备，“未富先老”使得寻求更多的新型的养老方式成为必然。以房养老是对传统养老方式的革新，还能增加金融机构贷款产品的种类。金融机构的加入，也为以房养老提供了强大的资金支持；再次，以房养老能够扩大评估业务，提高评估质量。以房养老的推广，可以增加评估机构的二手房价值评估业务。同时，业务的开展能够带來大量的交易案例,为以后二手房价值的评估提供参考，使折现率等参数的确定更加精确。评估机构还可以为对房产知识廣乏的老人提供咨询服务，拉动评估行业的发展。二、以房养老在中国实施现状以房养老优点很多，但是在中国的实施情况却不尽如人意。自2003年孟晓苏博士提出“反向抵押贷款”的概念以来，许多城市做出了尝试。2005年，南京汤山留园公寓推出了适合60岁以上的并且拥冇60平方米以上房屋产---本文来源于网络，仅供参考，勿照抄，如有侵权请联系删除---权的孤残老人的方案：老人可以将房屋抵押给养老院，死亡后房屋产权归养老院所有。2007年上海公积金管理中心推出了“售后返租”的方案：65岁以上的老人将自己拥冇的产权房卖给管理中心，然后再将房屋租回。同年，北京石景山也做出了尝试：老人可以将房屋出租，租金收入用于支付自己在养老院的费用。但是，这些试验最终都是以失败告终。2013年，国务院印发《关于加快发展养老服务业的若干意见》，明确指出开始“倒按揭”试点，2014年6月23日，中国保监会发布了《中国保监会关于开展老年人住房反向抵押养老保险试点的指导意见》，在北京、上海、广州和武汉等四个大城市进行以房养老的试点，但相关金融机构以及老人参与的积极性并不高，截至2016年5月29H,四个城市中只有59户投保。三、以房养老“叫好不叫座”原因分析(一)与传统思想相悖。中国是一个注重传统的国家。“养儿防老”的思想使老人首先会选择让子女给自己养老，由于舆论的影响，父母靠抵押房子养老对子女和老人而言都是一种耻辱，心理上不能接受。除此之外,中国传统的“但留方寸地，留予子孙耕”的...