目录总论本次市场定位报告是在市场研究的基础上，结合本项目的自身优势、劣势、机会点与威胁，提出有针对性的产品定位，旨在最大限度地强化本项目的特有优势，消除或转化项目的现存劣势，规避项目的客观威胁，从整体上提高本项目的总体质素和市场竞争力，并作为发展商优化项目综合质素的参考意见。在对天津市整体房地产市场和可比项目市场做了较为深入的研究后，结合项目自身S.W.O.T.分析，以期为本项目做出切合实际的市场定位，也就是指在寻求市场需求热点和市场供给空白点，同时坚持“创新性”和“可执行性”两个基本原则，为项目准确切入目标市场打下坚实的基础。为了准确的把握市场，做出定位，我们将定位划分为五个方面：市场定位客群定位产品定位形象定位价格定位---本文来源于网络，仅供参考，勿照抄，如有侵权请联系删除---在详细的了解项目市场定位、客户定位、产品定位、形象定位以及价格定位之后，才能为后面的产品规划设计做出准确的指导性建议。另外，在本次定位报告中，专门针对项目的成本与利润做出财务分析，为价格定位及预设合理的销售周期做出参考，也为项目的操作提供可行性依据。一、市场分析总结1宏观市场形势近几年，我国经济总体发展情况良好，各行业的经济效益均有显著提高，整体经济的繁荣必将带动房地产市场的快速发展，在几个发展较为快速的行业中，房地产业尤为突出，已成为国民经济增长中最大的亮点之一。同时，经济的发展促使人民收入水平和消费水平的稳步提高，这些都促使未来的房地产市场出现供需同步增长的良性循环状态。2001年本市住宅产销两旺，全年完成房地产投资160亿元，比上年同期增长20%；竣工住宅620万平方米，超过年指标20万平方米；销售商品房660万平方米，同比增长30万平方米；房地产业实现增加值81.8亿元，同比增长18%，高于全市经济增长幅度6个百分点，对本市经济增长的直接贡献率为6.4%，占全市GDP的比重将由上年底的4.2%提高到2001年底的4.5%，充分发挥了支柱产业对全市经济增长的带动作用。个人购房比例保持在98%以上。购房结构正在由安置需求型向改善需求型调整，需求结构的变化将推动房地产开发结构的优化。通过对近几年天津市场的整体掌控，中原分析发现天津市场宏观经济呈现良好态势，各项指数均达到或超过国家平均水平。在宏观经济健康快速发展和积极的产业政策引导下，房地产业快速增长的势头更加势不可挡，经过96-99年的平滑期后，从2000年开始出现大幅度的飞跃，销售面积和销售总额较去年几乎都翻了一翻，连续两年销售面积超过了当年竣工面积，相对于北京、上---本文来源于网络，仅供参考，勿照抄，如有侵权请联系删除---海等城市，天津住宅市场仍相对滞后，目前正处于高速发展阶段，有着更大的上升空间。2区域市场情况2.1区域市场总体情况市场形势商品房保持旺销，市场需求结构继续得到改善。2001年以来，天津市加大了危旧房屋拆迁力度，拆迁规模扩大，货币安置规模的提高，使全市继续保持了较大规模的安置需求，从而促进了商品房市场销售。2001年前三季度全市共拆除危陋房135万平方米，提前完成全年100万平方米拆迁计划，其中货币安置比例为86%，金融对个人购房支持力度继续加大，1至9月份，各银行共发放个人住房贷款60.2亿元，支持个人购买商品房353.3万建筑平方米，占全市商品房销售总量的70%。2001年天津房地产市场有效需求得到很大的释放,商品房需求保持旺盛态势，需求水平由低向高发展。居民购买每建筑平方米3000元以上的商品房数量比去年提高了1.5%，其中3000-3500元价位的商品房购买量提高5.8%；3500-4000元的商品房购买量提高了21.4%。三是居民购买单套面积在100平方米以上商品房比去年同期提高2.6%，其中单套面积在100-120平方米商品房提高了4.8%；单套面积在120平方米以上的商品房比去年同期提高4.34%。私产房、公房置换销售量上升，价格下降。去年私产房交易181.34万建筑平方米，平均价格1089元，销售面积比去年增长83.23%，平均价格比去年下降17.3%；公房置换125.71万建筑平方米，平均价格1681元，置换面积比去年增长8.56%，平均价格比去年减少13.4%。新...