第1页共6页房价与地价关系的量化实证研究地价占房价的比重到底为多少？地价是否为推高房价的关键因素，业内所谓的“面粉”到底对“面包”起到了多大作用？本文通过对南京市2007年以来公开招拍挂经营性用地开发建设项目的跟踪，针对具体项目拿地价格（楼面地价）与初次开盘价格（商品房价格）进行详细的分析，旨在对地价与房价的定量关系进行实证分析，以真实反映地价与房价的关系。一、地价与房价关系的实证分析2007年至2013年9月，南京市公开出让土地526宗，截至2013年9月，共有210宗地块开盘销售（含商业办公、商住混合性质楼盘），剔除部分宗地出让条件中未标注容积率及社区配套、加油站等性质用地6宗，共有204宗用地符合本研究样本。本研究中采用同一宗地楼面地价占商品房销售价格的比重来判第2页共6页断地价与房价的关系，其中楼面地价与商品房销售价格均为静态值，未考虑时间周期所导致的地价资金时间价值，通过静态分析研究地价与房价之间的量化关系。1.总体情况针对204宗用地的楼面地价与销售价格的比值（地价房价比）分析来看，地价房价比的平均值为28.2%，地价房价比基本维持在20%-40%左右，占比达到47.06%，20%以下占比为32.84%，两者合计达到79.9%，即近8成宗地地价房价比在40%以下；地价房价比50%以下占比达到93.14%，仅有不足7%的地价房价比高于50%，即9成以上的调研宗地地价房价比不足50%。综合来看，在不考虑地价资金时间价值的情况下，地价房价比平均值仅为28.2%，基本维持在15%-40%的水平，占比高达60.3%，且9成以上宗地地价房价比低于50%。2.分年度地价与房价关系对比分年度来看，随着房地产市场的发展，地价占房价的比重呈现第3页共6页先增加后小幅回落的特点，其中2010年地价占房价的比重最高为30.9%，这也说明自2010年以来一系列房地产宏观调控的效果显现出来，地价对房价的拉动效应呈现减缓的趋势（见图1）。具体来看，地价占房价的比重范围上限在扩大，地价占房价比重大于30%的占比从2008年的30%左右提升至2010年的50%以上，除2007年受“地王”频出的影响外，地价占房价的比重在50%以上达到1/10的水平，随着2008年“经济危机”及房地产调控的影响，房价占地价比重50%以上的比重持续回落，但2010年又回升至10%左右（见图2）。3.分用地性质地价与房价关系对比不同使用性质的用地由于受企业追捧度、调控影响程度差异较大等的影响，地价占房价的比重也存在较大的差异。总体来看，纯商业用地、商业办公用地土地溢价率一般较少出现，地价占房价的比重基本维持在20%左右；而商业住宅混合用地地价占房价的比重上升至25%左右，纯住宅性质用地是土地市场最为“受宠”的骄子，第4页共6页地价占房价的比重达到31.2%。这也说明房地产市场调控的重点在住宅市场，土地价格在一定程度上影响到住宅的销售价格（见图3）。4.不同地段地价与房价关系对比依据土地成交楼面地价的不同水平来看，地价占房价的比重随着成交土地楼面地价的上涨而提高，可以说，高地价是推高房价的重要因素，总体来看，成交地价土地楼面地价在5000元/平方米以上，地价占房价的比重基本维持在25%以下，成交地价在5000-10000元/平方米左右，地价占房价的比重维持在40%-50%之间，而成交地价在10000元/平方米以上，地价占房价的比重攀升至50%以上（见图4）。二、结论其一，在不考虑地价资金时间价值的情况下，地价占房价的比重平均值为28.2%，可以说，地价基本上占到房屋销售价格的1/3左右，地价在一定程度上是影响房价的重要因素。第5页共6页其二，房地产宏观调控效果较为明显，从时间序列来看，地价占房价的比重以2010年为分界点，呈现先增加后回落的特点，2010年以来的一系列调控对控制地价，抑制房价的效果较为明显。其三，住宅用地地价占房价的比重明显高于其他性质用地，针对住宅市场出台调控政策是控制房价的有效措施，这也说明针对住宅用地采取的“限房价、竞地价”的土地出让方式是有效的。其四，楼面地价“地王”或者楼面地价高于10000元/平方米之后，地价成为推高房价的主要影响因素，地价占房价的比重达到50%以上，也说明抑制房价上涨的重要措施在于控制“地王”的出现、控制地价的过快上涨。...