远洋地产、SOHO中国香港上市研究目录一、引言9月28日，远洋地产（3377.HK）在香港联交所正式挂牌上市，总募集资金金额高达119亿港元。10月8日，SOHO中国（0410.HK）也在香港联合交易所主板正式挂牌上市，每股股价8.30港元，此次在全球发售约15.49亿股，占发行后总股本的30.99%，募资129亿港元。10月9日，中国奥园（3883.HK）也上市了……国庆节前后，几家大的房地产公司你追我赶地在香港联合交易所主板正式挂牌。另外，重庆龙湖地产、天利置业等内地房企都在为各自赴港上市进行着积极的准备。内地房企在香港如此受欢迎，受到香港各大投资集团及散户的追捧，究竟是这些企业确实自身基本功过硬还是炒作噱头因素作怪呢？下面以新上市的远洋地产和SOHO中国为例做一下具体分析。二、天时（一）、香港资本市场大气候向好2007年7月以来,恒生指数连续上涨,而且全世界的证券市场“涨声一片”，三家地产公司上市正好借了“东风”。图1、香港恒生指数2007年走势图---本文来源于网络，仅供参考，勿照抄，如有侵权请联系删除---(资料：雅虎财经网站)（二）、国内宏观环境不同1、紧缩性的货币政策影响有限今年以来，央行已7次上调存款准备金率，3次加息，抑制流动性已经成了央行调控的首要的目标，市场由此恐慌银行收缩信贷后对房地产市场的需求产生一定的抑制作用。但是这个问题实际上包含了两方面的内容：一是信贷紧缩是否等于房贷紧缩；二是居民的购买力决定了房贷紧缩对房地产市场的影响。如果房贷确实收紧，假如居民的购买力非常旺盛，那么房贷的收紧对大众并不会产生太大的抑制作用；反之，如果居民大多依赖按揭实现购买，房贷的紧缩对地产市场将产生重大的影响。对于第一个问题，从金融角度来看，房贷规模依旧会保持增长。首先，毋庸置疑，房地产企业贷款是银行较为优良的资产之一。房地产贷款能够满足银行对资产安全性的追求，相对于其他贷款，房地产贷款的质量更高。银行的各项商业贷款中，企业贷款的坏账比例为8%左右，个人住房贷款坏账比例为0.8%。即便是在目前个人住房贷款坏账率略有提高的情况下，房贷的优质性还是非常明显的。此外，从个人信贷的风险来看，目前个人住房按揭贷款中，除了30%的首付款之外，银行在贷款时，一般要求个人每月的还款额不得超过其收入的50%，由此看出只要银行在实际审批时，对个人的信贷能力严格，坏账比例还是能够控制的。其次，如果房价下跌使得房屋价值小于借款人的贷款价值，借款人可能会存在违约风险，从而造成抵押物拍卖所得不足以偿还贷款本金。但是在目前整个宏观经济向好的情况下，房价上涨的趋势仍然是不变的，房价降低的可能性较小，因此，从银行的角度而言，整个贷款业务的风险仍然较低。因此，从银行自身的角度而言，特别在目前整个银行体系流动性过剩的情况和房地产市场持续向好的情况下，银行并没有动力抑制个人房贷，抑制房贷更多是出于政府对抑制个人投资和维护金融安全的政策目标。对于第二个问题，居民的实际购买力可能远远超过大众的想象。旺盛的购买力足以支撑目前的房价水平，并且短期内改变消费者预期和购买行为的因素并没有出现。因此，这将直接导致未来房价依旧具备上行空间。（1）、储蓄和实物资产的增值代表了居民财富的实际增长相对于收入而言，居民财富是衡量购买力的更好的指标。财富不断积累是---本文来源于网络，仅供参考，勿照抄，如有侵权请联系删除---房价长期上涨的推动因素。居民财富由三部分构成：居民财富=居民储蓄+实物资产（房屋等）+金融资产（股票、基金等）截至到2006年年底，城乡居民储蓄存款余额高达16.64万亿，相当于2006年全年住房销售额的8倍，按照06年全国3380元的销售均价来计算，储蓄存款足以购买的住房面积为49亿平方米，由此可见，居民财富非常惊人。（2）、住房购买按揭比例相对较低从反面论证了大众的购买力我们在惊讶于居民财富巨大的时候，居民超强的住房购买力更是让人惊叹。从存量来看，截至到2006年底为止，全国个人房贷2万亿左右，而1999-2006年新房销售额为7.3万亿，也就说在我们没有考虑二手房按揭比例的情况下，个人房贷占全部销售额的比重仅仅为...