房地产发展转型时期加快REITs在我国商业地产中的运用研究（重庆大学建设管理与房地产学院，重庆400045）[摘要]作为一种在欧美等发达国家已经发展成熟的房地产投融资工具，REITs基于其本身的许多优良特性，近些年在我国得到了广泛的关注与讨论。在我国房地产发展转型时期，对于投资规模大、投资回收期长、运营管理专业化程度高的商业地产来说，引入REITs就显得更为迫切。作者结合自身对商业地产特点的了解及发展前景的分析，在归纳REITs的特点及适用对象的基础上，提出了REITs在我国商业地产中运用的发展模式，并基于我国商业地产的发展现状给出了相应的对策建议。[关键词]REITs；商业地产；房地产转型；运营模式Abstract：AsamaturerealestateinvestmentandfinancinginstrumentsinEuropeandotherdevelopedcountries,REITshavealotofattentionanddiscussioninChinainrecentyearsbecauseofmanyexcellentfeaturesofitsown3></a>.InthetransitionperiodofChina'srealestatedevelopment,theintroductionofREITsbecomesmoreurgentforcommercialrealestatethatcharacterizedbylarge-scaleinvestment,longpaybackperiod,highdegreeofspecializationonoperationandmanagement.Basedontheauthor’sunderstandingofcharacteristicsanddevelopmentprospectsanalysisofcommercialrealestateandthecharacteristicsofREITsanditsapplicationobject,theauthorpresentsthedevelopmentmodelofREITs’applicationincommercialrealestate.Andsomecorrespondingcountermeasuresaregivenbasedoncurrentdevelopmentofcommercialrealestate.keyword：REITs；commercialrealestate；realestatetransition；operatingmodel[中图分类号]F407.9[文献识别码]B引言商业地产一般是指用于各种零售、餐饮、娱乐、健身服务、休闲等经营用途的房地产形式[1]。商业地产作为一种独立的房地产形式，它主要包括购物中心、大卖场、商业街、主题商场、酒店、写字楼等具体物业类型。从2000年至今是我国商业地产发展的黄金时期，据有关数据显示，2009年全年商业营业用房投资和办公楼用房投资分别为4180.66亿元和1377.2亿元，分别比上年增长24.6%和18.0%。特别是随着2010年末针对住宅市场的严厉调控政策的出台以及大力建设保障房和公租房政策写入“十二五”规划，这预示着我国房地产业发展进入了一个转型期，这也使得不少商品住宅开发企业对传统住宅市场开发前景堪忧，转而涉足商业地产领域，再加上外资的大举进入，现阶段已经在我国掀起了一股商业地产投资热。然而在房地产调控政策的持续影响下，作为资金密集型产业的商业地产，如何获取项目开发所需巨额资金已成困局。与此相对的是，房地产可供投资的手段非常有限，市场缺乏房地产集合投资工具，普通中小投资者很难参与到房地产投资[2]。而对于REITs在商业地产中的运用，国内相关的研究还很少见。本文将通过对REITs的特点及适用范围的探讨，提出其在商业地产中的运用模式，并针对当前阻碍REITs发展的种种障碍，给出相应的对策建议。REITs的内涵特征及其国内外发展的比较房地产投资信托（RealEstateInvestmentTrusts，简称REITs），是指一种采取公司、信托或者协会的组织形式，集合众多投资者的资金，收购并持有收益类房地产（例如公寓、购物中心、写字楼和仓储中心等）或者为房地产进行融资，并享受税收优惠的投资机构[3]。它以发行收益凭证的方式汇集特定多数投资者的资金，由专门投资机构进行投资经营管理，并将投资综合收益按比例分配给投资者，是一种典型的利益共享、风险共担的集体投资方式[4]。对于REITs模式的投资特点，国内外学者从不同的角度作了较为详细的分析，蔡建秀[5]从美国次贷危机下REITs的收益情况分析了REITs在发展中可能会面临的风险种类并给出了相应的防范控制措施。李燕[6]等人则借鉴美国相关的立法经验探讨了我国REITs在信托法、证券法、税法等法律方面的完善问题。张兴[7]通过对国外REITs的特点和发展历程总结，特别强调了政府支持和税收优惠对发展REITs的关键性作用。本文在综合以上各方面研究后，总结出REITs主要有以下几个明显特点：（1）投资对象...