秦皇岛·房地产市场调研分析总结河北宝鸿洲房地产开发有限公司2014年7月7日第一部分：2014年秦皇岛城市发展及政策一、京津冀一体化战略（固定资产投资迎契机）中国国务院总理李克强在2014年3月5日作政府工作报告时指出，加强环渤海及京津冀地区经济协作。习近平总书记在听取京津冀协同发展工作汇报时强调，实现京津冀协同发展是一个重大国家战略，要坚持优势互补、互利共赢、扎实推进，加快走出一条科学持续的协同发展路子。1、秦皇岛实现与北京、天津的客运、货运一体化交流发展；2、更加有利于北京、天津、唐山等地客户资源，去秦皇岛度假置业，到达距离缩短；3、时间成本缩短，人流互动，城市互动。秦皇岛未来投资价值增大，带动产业升级，提升旅游人口与旅游配套提升秦皇岛的宜居性，一体化战略提升秦皇岛的经济发展，能够带动人口转移二、对接京津产业转移（多个产业园区将兴建）津秦高铁正式通车，1小时左右两地互相往来；北戴河机场即将开通；涉及电子信息、环保、消费品、装备制造等多个领域1200多家北京企业；截至2014年4月份，全市共安排央企合作项目35个，总投资351亿元。北戴河区域，打造首都行政医疗文化教育功能疏解集中承载区，承接中央和国家机关附属机构以及首都教育、医疗、健康、养老、体育等领域的项目或产业转移，建设首都教育医疗体育资源转移基地，构建以生命健康产业为特色的国家健康养老产业发展示范基地。虽近期秦皇岛楼市低迷，但未来有进一步发展的空间1、促进城市的产业升级与经济发展；2、提升秦皇岛的旅游价值与度假价值，带动旅游度假产业的发展与升级；3、带动固定资产的投资，特别是房地产的基础设施的建设与提升；4、促进了科技、技术、商业领域的人才的引进与增加，带动区域人口素质的提升；三、西港东迁进入实质阶段（城市环境将提升、城市新中心将逐步形成）1、建设成新兴城市形象标杆区域，释放海景资源，提升环境与旅游资源的开发2、推动周边居住环境的改善，形成新的城市中心，推动城市的建设进程与建材学院东校区地块毗邻，有助开发区与市里中心区形成互动，提升整个南部城区的环境与居住品质减少港口的货物（煤尘等）对于海岸线环境的污染及市容的影响四、秦首套房贷利率最高上浮20%秦皇岛五大银行首付比例仍保持30%；关于房贷利率，农行上浮12%—15%，中行、建行、秦皇岛银行上浮10%，工商银行上浮10%—20%在五家银行中上浮比例最高。目前首套房贷额度依然紧张，审批贷款仍需2—3个月的时间。首套房贷额度偏紧，并未对楼市造成太大影响1、目前市场投资性置业客户占比缩小，刚需购房增加较多，对于置业刚性需求使首套房贷对于影响不大；2、旅游地产主打高端人群，首套房贷利率，难以对其产生影响五、2014年6月秦皇岛“单独两孩”政策放开据统计秦皇岛市有8000个家庭有生二胎的打算，“单独两孩”政策的推出将影响房地产市场楼盘户型布局，将来可能会有更多的家庭首选三居室。分析：1、短期内，城市人口不会出现激增现象，整体房地产市场受影响不会明显；2、会影响置业者的购房心理，大户型产品将会更多的进入购房者的置业计划；3、家庭人口结构的改变，会影响购房者的置业习惯，大户型产品，如三居室会成为首先；4、未来较长时期内，学区房概念会更加受到置业者的青睐；秦皇岛城市发展及市场政策总结1、京津冀一体化战略，增强了秦皇岛的房地产市场信心，对于北京、天津、唐山等地的投资、旅游置业人群的吸引力的增强将会迎来新的契机；2、秦皇岛整体房地产市场，将迎来进一步转型的机遇，随着城市产业的升级，物流、人流的进一步畅通，城市环境的进一步改善，秦皇岛的房地产市场将进一步成熟化、规范化，也将进一步吸引外地房地产商的进入；3、未来秦皇岛各个区域的城市功能将更加明晰化和集群化，北戴河区域以养老、度假旅游为核心，海港区将成为中心居住区；4、西港东迁，将进一步提升秦皇岛中心城区的城市环境与面貌，也将进一步促进该区域房地产市场的发展与兴建；5、单独二胎政策的实施，短期内不会产生明显的影响，但置业者的购房心态将产生变化，未来三居产品及学区房，将会有更大的市场容量；6、虽然面临着萧条的市场环境及国...