铜陵市商业地产市场研究[摘要]相对住宅而言，铜陵非住宅商品房去库存面临的形势更严峻、难度更大，如何盘活存量，成为亟待解决的问题，也决定了其市场优化管理必须要从供需两端同时发力，同时要兼顾好行业转型、资金来源、经营模式等关键因素。[关键词]铜陵市；商业地产；去库存[DOI]1013939/jcnkizgsc201705079随着经济发展和城市建设的加快，近几年铜陵商业地产发展迅猛，铜陵非住宅商品房去库存面临的形势非常严峻，如何盘活存量，有效去化，成为亟待解决的问题。1铜陵市商业地产现状统计数据显示，铜陵市非住宅类商品房整体库存高企，去化速度缓慢，其供需矛盾和去化周期远甚于住宅市场。截至目前，铜陵已取得预售许可的非住宅商品房和未办理预售许可的非住宅商品房待售面积分别为203万平方米、501万平方米。依据过去两年的年均销售量测算，去化周期分别为84年、207年。11库存总量铜陵市本级区域内非住宅类商品房总面积为835万平方米，其中商业用房386万平方米；办公面积115万平方米；机动车库面积为304万平方米；储藏室及其他28万平方米。从年取得地块项目数量来看，从2001年至2016年，开发企---本文来源于网络，仅供参考，勿照抄，如有侵权请联系删除---业累计取得商服地块项目157个，其中2010年、2011年、2012年三年间最多，均达到20个以上。12各开发阶段占比依据非住宅类商品房在各个开发阶段的实际情况统计显示，取得预售许可的面积为333万平方米，已竣工未办理预售许可证的面积为86万平方米，在建未办理预售许可证的面积为146万平方米，未开工（待开发）面积为268884万平方米。从各开发阶段面积汇总来看，已取得预售的非住宅商业面积约为40%，意味着市场供应量激增；取得预售许可未出售面积，占取得预售许可非住宅类商业面积的60%，整体表现为库存量高。13人均状况判断城市商业地产是否饱和的一个重要指标就是人均商业面积。按照国际标准，人均占有商业面积在12平方米是一个比较合理的参照值。结合我国国情，合理配置人均商业面积：一线城市为12平方米左右，二线城市为1平方米，三线城市为075平方米。铜陵市常住人口约为170万人，据此比例分析可得铜陵人均零售商业面积302平方米，高出国际标准2倍多，高出其城市定位约4倍。2铜陵市商业地产市场存在的问题21需求端后劲不足非住宅类商品房作为实体经济发展的衍生产品，其需求端后劲受制于城市人口规模和人口吸附能力。一方面从辖区户籍人口来看，铜陵人口总量170万人，远低于合肥、安庆、滁州等人口大市，下游消费潜力不足，原有居民投资意愿低；另一方面从人口增长看，近几年来市本级城市人口增幅较慢（2013年、2014年、2015年人口自然增长率分别为301‰、278‰、442‰），迁入人口与迁出人口基本持平，新增人口消费潜力较小。22经营同质化严重---本文来源于网络，仅供参考，勿照抄，如有侵权请联系删除---铜陵市较早开发的一些商业地产以产权分割出售、业主自主经营模式为主，商家經营定位、品牌选择等追逐市场热点，缺乏区域内商业经营整体规划和统一管理，经营范围过于集中在餐饮、娱乐、服装等几大领域。新近建成的较大规模商业综合体也因大多集中在购物、餐饮、娱乐、服装四大领域致使相互间竞争严重，而市场容量有限，高度空置率不可避免。23机动车库去化周期严重过长市本级三区机动车库去化周期以铜官区最少，但亦高达1990个月，义安区则达到显有的5084个月，去化周期之长不可谓不惊人。24融资渠道单一，管理无序商业地产开发的资金来源渠道主要来自银行贷款和自有资金，其中银行贷款比例达到70%～80%，开发商自有资金的比例仅占20%左右，其他社会投资，如基金、债券等融资渠道相对缺乏。这种高比例银行贷款和低比例社会投资的融资模式，大大降低了开发商的自主性，易受金融政策的影响，风险相对较大。25商业地产投资门槛高、回报率低、资金回笼周期长，抑制居民投资性需求铜陵市市本级商业地产销售均价在3万元左右，以购买60平方米为例，其购买成本就需180万元，门槛不可谓不高。再从投资回报率看，不考虑其他风险因素，净投资回报率为35%，180万元商业网点年收入63万元，资...