高端物业管理人员工作满意度实证研究①摘要：本文以物业管理人员为对象，基于温州、杭州和福州等地区12个高端住宅物业服务项目中209名管理人员的调查数据，运用SPSS19.0和AMOS17.0软件，采用因子分析和结构方程模型分析相结合的方法，对高端物业管理人员工作满意度开展实证研究。结果表明：高端物业服务项目管理者整体上以80后为主，从业年限较短，大都拥有专科学历；高端物业管理人员工作满意度与忠诚度呈现显著的高度正相关性；高端物业服务人员工作满意度的影响因素中，影响程度从高到低分别是新酬福利、企业文化、职业发展、团队评价和工作本身。关键词：高端物业服务管理人员工作满意度因子分析结构方程模型分析中图分类号：F272文献标识码：A文章编号：2096-0298（2018）02（a）-161-041问题提出及理论假设1.1问题的提出在向现代服务业转型升级的过程中，具备劳动密集型产业属性的物业服务行业，面临着人力资源供给数量不足和质量不高的双重压力，探讨员工工作满意度的影响因素及其作用机制，是破解物业服务企业人力资源管理困境的前提。在物业服务行业发展实践中，高端物业服务无疑是先行者，探讨其管理经验具有现实意义。关于员工工作满意度方面的研究，国内外研究著述颇多，全面且成熟，本文关注的是物业服务行业，以发展相对成熟的高端物业管理人员工作满意度为研究对象，运用因子分析和结构方程分析相结合的方法，研究员工工作满意度的影响因素及其对员工忠诚度的影响[1～2]，为现代物业服务业的发展提供有益的借鉴。1.2理论假设以Vroom（1964），PoterandLocke（1969），Moorman（1993）及国内学者徐光中（1978）、胡蓓（2003）、李苏华（2008）等人的研究为基础，结合笔者近年来多次到物业服务企业访谈和参与物业服务行业研讨的见闻，本文聚焦于与员工满意度相关的对物业服务工作本身的体验、团队与员工的相互认知、企业内部文化、薪酬福利及职业发展空间等角度开展研究。（1）工作本身。富有意义的工作是员工满意的基础，工作本身主要包括工作任务的重要程度、工作任务是否具有一定的挑战性及员工在工作中的自主能力等方面。本文假设：员工对工作本身的意义的认知与满意度成正比。（2）团队评价。团队评价是以工作绩效为基础，涵盖了员工个人工作能力、员工之间在工作中的协作能力、团队及其对员工的工作绩效的评价等方面。本文假设：员工对所处团队的评价与满意度成正比。（3）企业文化。企业文化关注的是企业内外部环境作用于员工的各种与工作非直接相关的认知，主要包括社会对企业和员工的认可、企业内部的制度、关怀及学习氛围等。本文假设：员工对企业文化的评价与满意度成正比。（4）薪酬福利。薪酬福利是指企业对员工各项物质回报的总和，主要包括工资及福利水平、员工对餐厅、住宿等环境的认可程度，以及员工薪酬设计和执行的公平程度。本文假设：员工对薪酬福利水平的评价与满意度成正比。（5）职业发展。职业发展是对员工可持续发展能力的投入，具有较强的社会性。这里主要包括员工在公司升迁机会、公司是否关心员工成长以及提供的培训机会。本文假设：员工对职业发展机会的评价与满意度成正比。2高端住宅物业服务的界定尽管高端住宅物业服务行业实践发展已相当成熟，但是当前学术界尚没有关于高端物业服务内涵统一的认知。本文从项目特征、物业费标准、服务形象三个方面综合确定高端住宅物业服务。2.1高端物业服务的项目特征高端物业服务的对象是高端住宅，高端住宅应属于完全按照市场化运作，不享有国家房地产福利政策的房地产。2005年4月30日，建设部等7部门联合发布的《关于做好稳定住房价格工作的意见》中指出，享受优惠政策的住房原则上应同时满足以下条件：住宅小区建筑容积率在1.0以上、单套建筑面积在120平方米以下、实际成交价格低于同级别土地上住房平均交易价格1.2倍以下。与普通住宅相对，确定高端物业服务的项目特征如下：（1）住宅小区的容积率小于1.0；（2）小区户均建筑面积在大于144平方米；（3）实际成交价格高于同级别土地上住房平均交易价格1.2倍。2.2高端物业服务的物业费标准物业服务市场化要求确立了物业费与服务水平相适应的原则...