基于房价租金比的城市住宅空间价格分布实证研究吴宇哲吴次芳[摘要与告白]一般而言，房价租金比是衡量房地产市场泡沫的重要指标之一。目前房价租金比的研究往往以区域为研究对象，计算区域平均的房价租金比，用来判断区域的房地产市场情况。然而，由于住宅空间位置的差异性对其价格的影响非常大，以区域为研究对象忽略了住宅的空间差异，这样得出结论的可靠性受的影响。本文试以地块为研究对象，计算每个地块的房价租金比，使结论更具说服力。本研究以杭州为案例，利用地理信息系统（GIS）空间局部内插法（Kriging）得到房价租金比的空间分布。研究结果表明杭州市城区住宅价格较合理的区域分布在老城区、老文教区等区域，面积占中心城区的32.66%；城郊一些区域的住宅价格具有泡沫成分，分布在浙江大学紫金港校区附近、钱江新城、火车东站以东等区域，面积占中心城区的27.14%；其余区域价格也具有一定的风险，风险主要来自于金融政策的变化，面积占中心城区的40.21%。一、绪论（一）房价租金比概念在房地产价格评估中，收益还原法是一种运用适当的还原利率，将未来的纯收益折算为现值的估价方法。收益还原法的基本意图是：由于物业的耐用期限很长，因此当拥有一处物业，不仅现在能取得一定的纯收益，而且能预期在将来继续取得这个纯收益，这样，这一物业的价格就相当于这样一个货币额(Value)：（公式1）式中，Income表示纯收益，Rate表示收益还原利率。公式1可以这样理解，如果将货币额(Value)存入银行，银行的年存款利率为Rate，每年可以从银行获得一笔数额大小为Income的利息。公式1假设了物业的使用期限是无限的。若考虑有期限，假定使用期限为n，公式变为：（公式本研究受美国林肯土地政策研究院基金资助。作者简介：吴宇哲，浙江大学土地管理系副教授，博士，副系主任；吴次芳，浙江大学东南土地管理学院，教授，博士，博士生导师，院长。2）而实际上，当年用使用年限为70年，收益还原利率达到7%时，用公式1计算结果代替公式2的计算结果的误差不超过1%（表1），所以当物业使用年限较长时，可以直接用公式1来估算物业价格。表1物业价格不同年期相当于无限期的百分比(单位:%)年期10年20年30年40年50年60年70年80年90年100年19.4718.0525.8132.8339.2044.9650.1754.8959.1663.03217.9732.7044.7954.7162.8569.5275.0079.4983.1786.20325.5944.6358.8069.3477.1983.0387.3790.6093.0194.80432.4454.3669.1779.1785.9390.4993.5895.6697.0798.02538.6162.3176.8685.8091.2894.6596.7197.9898.7699.24644.1668.8282.5990.2894.5796.9798.3199.0599.4799.71749.1774.1686.8693.3296.6198.2799.1299.5599.7799.88853.6878.5590.0695.4097.8799.0199.5499.7999.9099.95957.7682.1692.4696.8298.6699.4399.7699.9099.9699.981061.4585.1494.2797.7999.1599.6799.8799.9599.9899.99显然，公式1还可以变为：（公式3）定义RatioBR=1/Rate为房价租金比，Value以住宅的单位面积售价（PerPrice）计算，Income以住宅的单位面积的月租金（MonthRent）计算，即有公式：（公式4）（二）房价租金比的作用仅从使用的角度来说，无论购房还是租房，都能满足居住的效用。但是，一般认为住宅租赁通常难以用于市场投机，市场均衡状态之下的租金往往真实反映了住宅市场整体的供需关系；而居民的购房行为往往具有潜在的投资性，使得住宅买卖交易往往具有投机性房价可能发生背离价值而产生泡沫。所以，房价租金比是衡量房地产市场泡沫的重要指标之一。由公式3可知，理论上房价租金比为收益还原利率的倒数。所以，如果能确定客观的收益还原利率，那么就可以得到合理的房价租金比。对于收益还原利率的确定，许多学者开展了深入的探讨，都有着各自的主张，如山本正幸归纳的7种主张，林英彦提出的“实质利率”概念。林英彦并认实质利率可直接作为土地的还原利率，若是建筑物的还原利率则在该利率基础上再加2%。国家标准《房地产估价规范（GB/T50291-1999）》指出，收益还原利率可采用安全利率加风险调整值法确定。安全利率可选用同一时期的一年期国债年利率或中国人民银行公布的一年期存款年利率；风险...