个人住房抵押贷款证券提前还款风险研究朱东可摘要：住房抵押贷款证券化在盘活银行资金的同时也带来各种风险。以“邮元2014-1”个人住房抵押贷款证券化产品来讨论抵押贷款证券的提前还款风险问题。在介绍“邮元2014-1”产品基本情况的基础上，用多元线性回归的方式实证分析了房价、利率、债龄和季节这四个因素对提前还款率的影响。并在此基础上提出了住房抵押贷款证券提前还款风险管理的对策。关键词：“邮元2014-1”；住房抵押贷款证券；提前还款风险：F23：Adoi：10.19311/jki.16723198.2019.32.0521引言随着我国房地产业的良好发展，我国的个人住房抵押贷款规模越来越大，逐渐成为商业银行的主要业务。个人住房抵押贷款虽然给商业银行带来了一定的利润，但是其贷款金额比较大而且贷款时间较长，占用银行大量的资金，“长贷短借”的这种形式造成了银行资金期限失配的问题，不利于商业银行有效的控制风险。在这种局势下，个人住房抵押贷款证券应运而生。个人住房抵押贷款证券最早起源于美国，它可以将期限较长、风险较小的抵押贷款通过证券化的形式转化为能够被投资者所接受的合理证券。一方面缓解了商业银行期限失配的问题，盘活商业银行的资金，减少商业银行的风险；另一方面也为投资者提供了一種良好的投资产品，加速了金融市场的流动性。但是个人住房抵押贷款证券化作为一种金融产品也存在着风险，包括利率风险，违约风险以及提前还款风险。而利率风险以及违约风险在一定程度上是可控的，通过一定的政策和机构可以有效的进行把控，但是提前还款风险确受到贷款人的一些主观行为影响，在一定程度上比较难以控制。同时抵押人提前还款行为的发生会影响到个人住房抵押贷款证券的现金流的状况，进而影响抵押贷款证券的定价问题以及投资者的收益，会对整个金融市场产生影响。因此，研究个人住房抵押贷款证券的提前还款风险，了解其具体的影响因素，可以在一定程度上有效预测抵押贷款证券现金流的状况，为维护金融市场的稳定性保驾护航。2“邮元-2014”抵押贷款证券产品的基本情况2.1发行情况“邮元2014-1”个人住房抵押贷款证券化项目的发起人是邮政储蓄银行，总销售量为68.14亿元人民币。证券采取内部分层设计，主要包括优先A级、优先B级以及次级，各自所占比重分别为88%、7%和5%。其中优先A级证券和优先B级证券均采取公开招标的办法在银行间债券市场上进行公开销售。从付息方法上来看，优先A级证券和优先B级证券采用浮动利息的付息方式，即基准利息与基础利差的和，次级债券无票面利息。在证券本金按月归还次序上，按照优先A级证券，优先B级证券和次级证券的顺序一次归还各级债券本金。由于不论是优先级A级，优先级B级还是次级证券都采用的是过手摊还型偿还方式，都导致投资者收到的现金流不稳定。2.2基础资产风险概况“邮元2014-1”的基础资产为抵押贷款，这些基础资产于邮政储蓄银行发行的236800笔抵押贷款。截止至发行日，未偿还的本金总值为68.14亿元人民币。在未偿还本金中，郑州贷款余额占比21.72%，杭州占比20.84%，重庆占比119.66%，深圳占比17.86%，成都占比14.1%，广州占比9.87%。住房抵押贷款基础资产相对比较集中，因此如果相关城市的房价有大幅变动时，就会影响整个资金池的稳定性。在房屋评估价格范围中，“邮元2014-1”个人住房抵押贷款基础资产池中，50万以上的贷款金额所占的比重达到66.25%，100万以上的贷款金额所占的比重达到25.79%。贷款金额越大，借款人就会面临的比较大的还款压力，提前还款的可能性就会越大。从贷款的剩余期限上来看，剩余期限120个月以下的占比仅为15.85%，剩余期限180个月以上的比重达到60.56%。由此可见“邮元2014-1”基础资产池中贷款金额偏大，还款剩余期限偏长，有可能会面临较大的提前还款风险。3提前还款风险产生的理论分析提前偿付风险归根结底是源于借款人的提前还款行为，本文在借鉴相关学者研究成果的基础上，从再融资需求，住房周转需求，社会心理因素理论上分析提前还款行为产生的根源。3.1再融资的需要再融资需求是指，面对市场利率不断变化的情况，消费者会改变原来的资金渠道而选择其他利率水平的资金渠道以满足自己的需求...