河北建筑工程学院毕业论文开题报告课题名称商品房认购书的法律分析系别:专业:班级:学生妇［名:学号:指导教师:开题时间:职称：2012年月日课题导师课题课题类别毕业论文一、论文资料的准备木文围绕商品房认购书的法律分析问题收集了大量的书籍和期刊资料。首先，通过学院图书馆查阅了大量关于商品房认购书的法律分析的书籍，在掌握了与木课题相关知识内容的基础上，对商品房认购书的法律性质、法律地位和主要策略有了一个全面的认识。其次，根据所研究课题选择了中国知网作为检索工具，利用校图书馆的电子阅览室查找相关的资料，重点是近二年来发表在国内比较有影响力的相关专业期刊上有关商品房认购书的法律分析的论文，使自己能在较短的时间里掌握木课题的最新研究成果、指导理论和新的研究动向，为论文的前瞻性提供了保障，使自己的论文能够在创新上有所突破。最后，通过对所得资料进行大量的阅读、分析和整理，为撰写论文开拓思路，奠定了较为坚实的理论基础。二、本课题的目的（重点及创新点）（-）研究背景随着经济发展和牛活水平的提高，人们的思想观念和对住房要求也越来越高，不再满足只要有房住就可以的传统观念，越来越多的人由过去那种把钱存入银行转变为投资房产，因此，在购房的过程中也出现了越来越多的法律问题。我们众所周知，商品房预售是一项所涉标的额较大的民事交易。预售合同的订立需要一个过程，双方当事人为订立合同必须做一些准备。对于购房人来说，其与开发商就商品房买卖合同的一些基木内容已经达成了一致，但由于还需筹措资金及办理其他一些必要的手续和证件等未定情形，故合同还一直未能订立，但乂不愿意放弃成立合同的机会，于是以交付定金的形式作为认购某一特定商品房的担保以待条件成熟后对该商品房的优先购买权得到保障，开发商收取定金后就不能将该商品房再售予其他购房人。对于开发商来讲，由于商品房买卖的不可重复性，当某一购房者定购了某套商品房，这就排除了其他具有相同购房倾向的购房人就该套商品房定购的机会，如果定购者退购该商品房就必然会使开发商因机会的丧失而造成一定的经济损失。因此在预售商品房过程中，在签定预售合同之前，一般会先签定认购书，并向开发商支付一定数额的定金，这己成为业界的习惯做法，并且己为广大购房者所认同（当然法律法规并没有规定签定正式的商品房预售合同之前必须签定认购书。开发商与购房人完全可以不签定认购书而直接签定预售合同）。但在实践中对认购书的认识及处理意见相当不统一。（二）研究目的和意义商品房认购书是一种源于香港房地产市场的销售方法，在香港称为“临时买卖合同'，。其目的是在正式售房以前确立双方的预定买卖关系。它在木质上就是定金合同。所谓定金是指当事人在订立合同时或支付对价期限之前，由一方向对方支付的金钱。我国《担保法》第89条对定金内容作了详细规定。根据给付目的和效力的不同，定金可以分为证约定金，立约定金，成约定金，违约定金和解约定金。立约定金是为保证正式订立合同而交付的定金。最高人民法院《关于适用V担保法＞若干问题的解释》第115条规定「当事人约定以交付定金作为订立主合同担保的，给付定金的一方拒绝订立主合同的，无权要求返还定金;收受定金的一方拒绝订立主合同的，应当双倍返还定金。”该司法解释明确了当事人可依意思自治设立立约定金，担保当事人未来的正式缔约行为。如果当事人违背承诺，拒绝订立正式合同，则适用定金罚则。商品房认购书是定金合同，准确的来讲是立约定金合同，当然也是担保合同的一种。而它担保订立的主合同是商品房预售合同。如果预售合同不存在或成为无效合同，也并不影响此前存在的商品房认购书的效力。目前，由于我国房地产市场起步晚，相关的法律法规不健全，商品房预售制度存在较多的缺点，其中的一个重要方面就是预售合同不规范，漏洞较多，容易侵犯购房人的权利,因此，研究商品房认购书的法律问题具有重要的现实意义。（三）研究重点本文以商品房认购书的法律问题为研究对象，从我国商品房的法律性质出发着重对商品房认购书与商品房预售合同的比较进行分析。（四）木文创新点本文的创新之处在于通过对商...