公共租赁房市场化融资研究李海超，蒲实（国家行政学院，北京100089）[摘要]发展公共租赁房的建设资金市场化融资是解决我国公共租赁房建设、运营资金短缺的有效途径。其关键在于化解公益性质产品和服务的预期私人回报率低于社会收益率的矛盾，通过发行市政债券、地方政府投融资平台公司债券和房地产信托基金等金融工具集聚社会资金用于公共租赁房的长期投资，实现政府和社会投资者的双赢。值得重视的是，几种融资方式得到有效运用还需进一步消除制约其高效、规范运行的机制和体制性障碍。[关键词]公共租赁房；公益性项目；市场化融资[]D601[]A[]1008-9314（2012）02-0046-05公共租赁房制度是针对我国城镇化过程中面临的核心性住房问题而产生的一种保障性住房制度，是改革和规范住房市场发展的迫切要求，是完善我国住房保障体系重要举措。我国公共租赁房制度建设刚刚处于起步阶段，首要任务就是开展大规模的公共租赁房建设，中央政府也将公共租赁房的建设摆在了近几年保障性住房建设的重要地位。公共租赁房是满足中等偏下收入家庭基本住房需求的保障性住房，按照六部委颁布的《关于加快公共租赁住房的指导意见》，市县政府负有落实公共租赁房建设的责任，也就是说市县政府承担着公共租赁住房建设和运营的具体责任。近几年，随着我国各种保障性住房建设力度的增大，各级政府需要承担的保障性住房的公共财政支出也日益增加。而我国财权事权不对等的财政体制使得地方财政在保障性住房支出安排上一直处于不足的状态，成为影响我国保障性住房建设的重要原因。去年以来，公共租赁房建设的实际情况也表明，资金约束已成为制约我国公共租赁住房发展的一个关键瓶颈。保障房建设用地的收储和拆迁成本极其高昂，保障房建设需要大笔资金，而且后期的管理和维护也需要资金。现有的财政预算体系下，廉租房的建设资金基本能够保证，但大规模建设公共租赁房则面临巨大的资金缺口。因此，在财政资金有限的情况下，探索多种形式的融资途径，尤其通过市场方式利用社会资金就成为公共租赁住房建设和运营的必要选择。目前，我国保障性住房建设已经成为一项重要的政治任务，在国务院以及有关部门关于加强地方政府融资平台公司管理，对地方政府融资行为规范和清理的背景下，短期内各级政府将面临更大的资金压力。另一方面，从长期看公共租赁房建设会在很长一段时期内成为保障性住房建设的重要组成部分，也面临着如何健康持续运行的问题。如何弥补公共租赁住房短期资金的巨大缺口，解决公共租赁住房长期、稳定、持续、健康的资金和运营的问题，已经成为完善我国公共租赁住房制度建设的重要内容。本文主要探讨公共租赁房在政府公共财政支出投资之外的市场化资金筹措和运营问题。一、公共租赁住房市场化融资的公共租赁住房是政府为中等偏下收入家庭提供的一种公共服务，满足条件的家庭需要为此支付一定的费用。政府虽然负有提供公共服务的责任，但是当公共租赁住房建设和运营资金财政不能保障的状况出现时，可以通过市场化融资的方式进行补充。同时，公共租赁住房的部分有偿性又为政府利用社会资金奠定了基础。因此，在市场经济体制下，政府公共租赁住房投资会在带来的长期社会和经济收益、政府的财政信誉、收益的稳定性以及社会资金的逐利性等影响下，促使政府通过各种金融工具集聚社会资金用于长期投资，使得政府和资金提供者实现双赢成为可能。1．公共租赁住房是一项具有很强正外部性的公共服务我国公共租赁住房的保障对象是大致可以分为三类，一是收入属于中等偏下且其基本住房需求无法得到满足的城市户籍家庭，二是进入城市务工的农村居民及其家庭，三是新进入劳动力市场还无力购买住房的学校毕业生。对于城市中等偏下收入的家庭来讲，由于我国住房保障实际覆盖面有限、商品房价格大大超过其可承担能力，加之住房租赁市场发展不完善，可出租的小户型住房供应不足等原因，这部分家庭无力通过市场购买或租赁符合实际需求的住房。从促进社会公平和正义的角度讲，这部分家庭基本住房需求的解决对于建设和谐社会和改善社会管理，加快城市住房消费方式转变和住房供给结构调整，促进我国住房体系健康持续发展具有...