西安市写字楼市场调查报告一、西安市场写字楼总体市场态势（一）从开发量看，近期写字楼开发量逐渐下降，这主要有两大因素，一是市场因素，目前西安市写字楼市场空置率有增无减，市场接受能力和消化能力有限；二是政府职能因素，政府职能通过宏观监控，限制写字楼的过量开发，在一些区域严格甚至停止写字楼物业报批，如城区内写字楼基本上停止报批。（二）从销售量看，近期写字楼销售量差强人意，较上期下降了61.09%。市场已进入“饱中求渴”状态，主要体现在两方面，一是写字楼总体市场进入饱和状态，另一方面在有效细分市场的下仍可以达到供需两旺状态。（三）从产品面积间隔看，中小户型产品仍备受市场青睐，40——130平米市场接受率较高，而大户型500平米以上的市场接受率较低。（四）从消费者看，受“非典”影响后，人们对健康的、生态的、主题式的写字楼不断追捧。（五）从市场板块看，南二环、西高新成为西安市场写字楼的亮点，尤其是南二环就架立交桥的建设，更加快了南二环写字楼的价值的提升。二、调查总量分析本次调查楼盘项目共112个(此数据是根据功能计算而非单纯楼盘个数)。其中纯写字楼项目47个，公寓式写字楼项目33个，高层住宅项目32个。（详细资料见附件一）。---本文来源于网络，仅供参考，勿照抄，如有侵权请联系删除---为了便于调查、形成对比，特将地域分为六个部分，即南A区（长安路以西、环城南路西段以南，含西高新）、南B区（长安路以东、环城南路东段以南，含东高新）、中A区（环城西路以西）、中B区（城墙内区域）、中C区（环城东路以东）和北区（环城北路以北，含城北经济技术开发区）。从区域分布来看，南A区共有楼盘项目45个，数量居各区域之首。中A区共有楼盘项目6个，数量居各区域之末。从楼盘类型的区域分布来看，南A区仍属最多。纯写字楼、公寓式写字楼、高层住宅的数量分别为14、12和19个。最少的仍属中A区，数量分别为2、4和0个。有所变化的是写字楼的数量排序为南A区第一、中B区第二、南B区第三，而在公寓式写字楼的数量排序中南B区成了第二、北区成了第三。在高层住宅的数量排序中南B区和中C区并列第二，中B区位居第三。表六：所调查楼盘项目各类型及区域数量楼盘类型/区域南区A南区B中区A中区B中区C北区合计写字楼1492116547公寓式写126433533字楼高层住宅195025132合计45206161411112在六个区域中，南A区可谓一枝独秀，无论是住宅还是办公，发展速度他人无可企及，相比之下，中A区的发展显得滞后，至今纯写字楼、公寓式写字楼和高层住宅的数目寥寥可数，而其余各区域都是此短彼长，难分伯仲。从地域环境分析，南A区由于地处高新区和南郊文化区，是西安市未来发展的重点区域，高校林立、科研院所众多，高科技公司密集，区域内人口密度大，人口素质和受教育程度高，同时，高收入者数量远高于其他区域，此外，南A区交通便利、可发展空间大，因此备受发展商和购房者、投资者青睐。而从中A区的地域环境分析，区域内大型企业众多、人口密度大，人均收入中等且收入稳定，此外，由于发展空间限制，中A区难以得到规模发展，因此才有今天调查之结果，但另一方面，这种滞后发展的背后也蕴涵了许多的需求潜力。通过总量分析，我们看到了西安市房地产市场的发展现状及各区域、各类型楼盘的分布情况。同时让我们认识到：地理位置---本文来源于网络，仅供参考，勿照抄，如有侵权请联系删除---和地域环境仍是决定房地产业发展程度的决定性因素以及南A区对于西安市房地产市场的引导作用值得关注。三、写字楼、公寓式写字楼和高层住宅的对比分析在本次调查中，纯写字楼共有46个，公寓式写字楼共有28个，如果抛开使用及销售状况不谈，单从数量来看，公寓式写字楼的发展速度让我们感到诧异，同时让我们认识到：如今购买办公空间，您又多了一种选择。通过对比分析我们发现，写字楼和公寓式写字楼各有利弊。从公司形象角度来看，写字楼优势大于公寓式写字楼；从办公的舒适性和功能方面来看，写字楼仍然优于公寓式写字楼。但公寓式写字楼的优势在于可以居住，又可以办公，用途多。此外，公寓式写字楼的售价和使用成本（如管...