2011年广州市商业及写字楼市场分析目录1.1广州市商业网点规划..........................................................11.2广州市商业市场分析........................................................101.3广州市写字楼市场分析.....................................................151.4广州市商服用地土地市场分析..........................................241.5重点功能区市场分析........................................................331.6当前房地产宏观调控政策对商业市场影响分析.................381.1广州市商业网点规划1.1.1商业网点布局规划根据《广州市商业网点发展规划》（2003-2012），广州市商业网点布局规划根据“东进、西联、南拓、北优”的城市发展战略规划构建“四线三圈、两轴一带”现代都市大商业格局。广州市将着力构建“四线三圈、两轴一带”现代都市商业格局：1、拓展“四线”商业带：沿着东、西、南、北四个方向的快速轨道和快速干道交通放射线，实施“东推进、西延伸、南跳跃、北培育”的商业网点拓展战略。2、打造“三层商圈”：“三层商圈”是指依托内、中、外三圈层构建的商圈，按照“内精、中厚、外强”的发展要求，形空间定位准确、圈层分工合理、地域特色鲜明的商业圈层结构。3、两轴一带：两轴一带是指老城区中轴线、新城区中轴线和珠江滨水带。从越秀山至海珠广场的老城区中轴线及东西两侧的老街、从广州东站至海心沙的新城区中轴线及珠江滨水带是广州商业网点发展的主要发展轴。《广州市商业网点发展规划》（2003-2012）提出重点提升和建设一批商业功能区，一是六个都会级和二十个区域级零售和服务主导型商业功能区，二是由珠江新城、天河北和环市东组成的中央商务区，三是琶洲和流花两大国际会展商务区。其中，珠江新城、白云新城、琶洲商务区广州南站核心区、广州中轴线南区区域，白鹅潭区域形成商业网点布局中六大重点规划功能区，成为广州商业网点规划的主要区域，主导商业市场发展。1.1.2重点功能区规划1、珠江新城—员村地区珠江新城—员村地区规划用地面积12.04平方公里，总建筑面积2,404万平方米，规划就业人口48.8万，居住人口28万。其中珠江新城地区用地面积为6.5平方公里，总建筑面积1,500万平方米，规划就业人口30万，居住人口18万。员村地区用地面积为5.54平方公里，总建筑面积904万平方米，规划就业人口18.8万，居住人口10万。员村地区珠江新城地区珠江新城—员村地区规划总体功能定位为广州二十一世纪国际金融商务核心区。其中珠江新城规划作为城市中央商务区，主要承担金融保险、信息服务、商务办公等功能。员村定位为国际金融区，作为城市中央商务区的拓展区，主要承担商务金融、文化创意、时尚休闲等现代服务业功能。2、白云新城白云新城为省委、省政府提出建设“首善之区”、宜居城市后规划的第一个城市新区，是城市中心功能疏解的主要承接地之一，是广州市重点打造的未来城市副中心。布局规划：1、定位：“云山西麓的宜居新城，主城区北部商业文化服务中心”；白云新城主要以RBD（译为“游憩商业区”）居住区为发展定位；2、空间结构：“一轴双中心四大片区”。“一轴”：利用老白云机场跑道，形成南北向80m宽中央带形公园，打造景观功能轴；“双中心”：北部文化中心依托白云国际会议中心、广州新体育馆，引进广州历史博物馆、广州市城市规划展览中心、广州画院等；南部商业中心以地铁站为中心，集商贸、酒店、休闲、娱乐于一体，成为广州市主城区北部重要的商业服务中心；“四个片区”：北部形成“黄石”、“云山”、“萧岗”三个社区，南部为“机场”、“创意”、“柯子岭”三个社区。3、琶洲商务区琶洲地区总面积为1,043公顷，总建筑面积1,242万平方米，规划就业人口23.2万，居住人口8万。琶洲商务区与珠江新城—员村规划相互渗透，整体定位为“会展、金融、商贸三大引擎合力推动的国际城市中央商务核心区；实力、活力、魅力三位一体的复合型新城市滨水中心区”。琶洲在其中定位为国际会展商务区，重点发展国际会展、总部办公等核心功能，适当发展会展配套、研发办公、酒店、餐饮、休闲、文化旅游等配...