中国城市核心地块商业地产定位的经济效益研究【摘要】本文以中国城市核心地块商业地产的经济效益为研究对象，一方面从设计的角度探求产品定位对其经济效益产生的影响，另一方面从经营管理的角度梳理商业地产的运营模式，以期实现商业地产经济效益和社会效益的最大化。【关键词】商业地产定位经济效益一．背景当今，商业地产发展成集城市的商业、办公、餐饮、娱乐、休闲功能于一体的功能强大、效率高的经济聚集体，在极大的丰富了群众的日常生活的同时，其体量巨大的建筑体，往往会成为城市的地标建筑，有着城市副中心的美誉。但是，从商业地产开发的角度讲，商业地产的快速发展及大规模的城市综合体建设并非完全成为有效投资，诸多城市中存在增量大、体量大、空置率高等特点。因此，如何在商业地产开发规模日益膨胀的背景下，把握商业地产的整体布局，为开发商创下了不菲的业绩；如何在快速发展带来的具体问题背后，合理对其进行定位，降低风险控制，这些问题越来越值得关注和探讨。二．商业地产地定位相关理论基础及我国城市核心地块商业地产运营现状2.1商业地产定位相关理论基础---本文来源于网络，仅供参考，勿照抄，如有侵权请联系删除---关于商业地产定位理论，国外主要有商业区位选择理论、消费者行为空间理论、五力模型理论等等;国内有商圈理论、消费行为理论、市场定位理论等等.以上这些理论可以说分别从地理学、行为学、经济学层面对于商业地产的产品定位提出了理论性方法，均具有单一学科的片面性，对于我国当今商业地产市场不能完全契合。纵观我国当代商业地产的成功运作，除以上学科理论外还需要考虑管理学、社会学等诸多层面，是一个综合而复杂的过程，因此，本文所选用的产品定位理论，正是将国内的三种理论相结合，以探究不同地区商业地产经济效益具体因素为目标，分析符合中国城市核心区当今状态的产品定位。2.2我国城市核心地块商业地产运营现状而我国的商业地产，经历了改革开放的萌芽阶段、九十年代的探索阶段和二十一世纪的发展阶段，现已步入成熟阶段，同时，其商业竞争已从蓝海走向红海。如今，在竞争日益激烈的环境下，我国城市核心地块商业地产运营现状出现开发商主流化倾向、物业持有化倾向、收入差异化倾向三种趋势。三．基于产品线分级的城市核心区商业地产的经济效益评价3.1我国主流商业地产的产品线分级策略近年来凡是做商业地产，都要搞标准化的模式，即所谓的产品线。就是一旦首个标杆项目开发运营成功，可以此为模板快速复制和扩张。万达凭借逐渐进化的四代万达广场，一路攻城掠地，目前已经开业布局了超过100座。其他如万科的万科广场、万科红、万科2049、万科大厦4大产品线；凯德的来福士、凯德广场、龙之梦3大产品线；华润系的万象城、五彩城、欢乐颂3大产品线，等等不胜枚举。本文将以华润置地为主要案例进行解析。3.1.1.万象城深圳万象城是中国最具代表性的城市综合体之一。在商业地产方兴未艾之时,一个集顶级购物中心、高端写字楼、公寓、酒店组成的城市综合体在罗湖矗立，其力推的零售、餐饮、休闲娱乐一站式消费和体验式购物环境，为众多后来者---本文来源于网络，仅供参考，勿照抄，如有侵权请联系删除---所学习借鉴。此后，万象城开启扩张之路，到2015年，全国有16个万象城开业，持有商业面积超过300万平方米。万象城主要布局于一线城市（深圳、上海）及城市规模较大经济实力较强的省会城市或副省级城市。万象城一般选址于城市核心区，新城区核心及新CBD核心区。3.1.2.五彩城看到万象城系列的复制速度远低于竞争对手万达，华润也在寻求多产品线同时推进。华润五彩城系列产品目前普遍布局于长三角、京津唐、山东半岛等经济发达人口稠密的区域。这种产品线适应的城市级别和市场容量远高于万象城系列，弥补了万象城难以快速复制的缺陷。五彩城系列的定位，更看重区域内的家庭消费群体为目标，同时满足区域商务人群和流动人群的消费需求。家庭和生活是这条产品线最重要的主题。3.1.3.欢乐颂：更偏生活化的购物中心不同于万象城、五彩城，欢乐颂系列是由华润零售旗下的华润万家打造的更偏生活化的购物中...