城市更新项目重大法律风险及对策研究撰写时间：202X年XX月XX日---本文来源于网络，仅供参考，勿照抄，如有侵权请联系删除---关键词城市更新项目法律风险拆迁重建作者简介：张璐，广东金桥百信（黄埔）律师事务所。中图分类号：D920.4文獻标识码：ADOI：10.19387/j.cnki.102021-0592.2021.04.039当前的城市更新项目方面的法律纠纷更多发生在拆迁重建方面，国家层面在这一方面尚且缺少统一执行的法律制度，地方法规政策也大多无法汇总统一。深圳曾经系统性的进行了政策更新，但是在拆迁重建方面的各种矛盾纠纷也没有得到根治。下文将主要从城市更新多种项目方面的法律风险进行归类研究。一、城市更新项目中的法律风险简述（一）立项阶段的风险申报条件与改造意愿的不符合是在更新项目时所能遇到的第一道风险。如某一项目在申报之前便自行展开测绘规划工作，制作申报材料。这种方式难以在项目申报之前对相关条件进行梳理，很容易因为申报条件存在缺漏不能获批。在此项目中最终因为改造用地的合法面积比重不符合当地的规定要求，导致申报计划没能得到审批。改造意愿则来自于当地产权人对于申报主体签署具体的改造委托书，这才能够让申报主体进行立项工作。但是当业主因为种种的顾虑不能签订申报委托书的时候，更多的是担心被委托书中的隐藏条款或者表述不清的条款所侵害权益，对自身的具体权益受到侵害1。开发商进行城市更新项目的承接更多的是为了其中的商业利益，当前拆迁高补偿款的现---本文来源于网络，仅供参考，勿照抄，如有侵权请联系删除---状导致了开发商需要从改造后的项目之中获取更多的利润空间，但是此类利润空间取决于容积率，容积率过高会有审批风险与法律风险存在，所以商业利润的实现有赖于开发商选取地块指标的评估与对当地土地政策的熟悉度。如非农用建设地与商用住地的规划建设等。（二）核查规划的风险核查规划阶段首先面对的风险为对单元规划的异议，项目规划完成后的公示阶段很多情况下会出现异议，从而影响到审批进程。单元规划也联系到各种技术指标与方案项目的各种审批流程时间，通过的时间越早，就越能够给业主带来更多的利益，但是公示阶段越多的意义越能够增大审批通过的难度，造成项目风险。规划阶段的风险最终会反映到政府审批的风险之中，当更新地块法定内容时的调整细化，单元规划的相关要求也要在法定内容框架之内进行拟定，一旦其中存在疑点，就会面临着大量的审批手续。但开发商在利润的驱使之下经常会试图改变法定的强制性内容，这在所有的城市更新项目之中都有存在，项目审批难度就会大大加深。如果项目在深圳，依据当地《城市更新办法实施细则》等有关规定，审批流程控制在一年之内，一旦因为审批难度的增加而被清理出城市更新项目之中，便存在有相当大的后续收尾问题2。（三）拆迁协议的风险拆迁协议之中最常见的为被搬迁人的确认出现问题。如果申报人本身具有《房---本文来源于网络，仅供参考，勿照抄，如有侵权请联系删除---地产证》等产权证件，出现产权争议的可能性较小。但是在很多法律实践之中申报人并没有拥有明确的房屋产权，在明晰产权关系以及补偿条款还有日后新分配房屋的产权登记方面都会带来一系列的法律纠纷，甚至会影响整个更新项目的进程。在拆迁补偿协议之中，其从拟定、审核、签署之中都带有相当的法律风险。补偿协议是最为重要的法律文件，补偿协议的不能够及时有效的签署就会面临着灾难性的法律后果。例如当签约双方的授权文件存在问题，业主临时拒绝签署;责任条款设置不当或存在隐患，业主拒绝履行合同或提出索赔等3。在进行谈判协商时，钉子户的问题层出不穷，有些项目之中个别人拒绝签署已有协议时，整个改造项目进度就会遭受到严重的拖延。其要求为个人完全拒绝谈判、高额不合理赔偿等。实践中总是最后百分之三的产权人需要一年到三年的长期谈判。在面对所有城市更新项目的各种钉子户、钉子单位机构等问题时妥协是对其它已经签署协议的履行人不公平，会引起更大的法律纠纷;长期不能取得谈判进度也会使得城市更新项目无法进行，最终被政府收回城建计划。最为现实的情...