中华人民共和国物权法释义：第一百九十条第一百九十条订立抵押合同前抵押财产已出租的，原租赁关系不受该抵押权的影响。抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权。●条文主旨本条是关于抵押权和租赁权关系的规定。●立法背景以房屋等财产抵押的，在设定抵押权前，有时该财产上已存在租赁法律关系。比如某甲将房屋抵押给乙前，已将该房屋出租给丙使用。这种事先存在的租赁关系是否继续有效呢?从理论上讲，财产租赁属于债权的范畴，根据物权优先于债权的原则，财产所有权人将已出租的财产转让给第三人的，第三人取得财产的所有权的同时，承租人的租赁权即归于消灭。承租人可以要求出租人承担债务不履行的责任，但不能向出租财产的买受人要求继续履行租赁合同，因为承租人与买受人不存在租赁合同关系。但是，随着社会经济的发展，为了保护承租人尤其是不动产承租人的利益，维护社会稳定，现代各国民法都逐渐采取了增强租赁权效力的作法，将“买卖击破租赁”规则转为“买卖不破租赁”规则，即租赁关系成立后，即使出租人将出租物转卖给第三人，该原已存在的租赁关系仍对买受人有效，承租人仍然可以向受让人主张租赁权，受让人取得的是一项有租赁权负担的财产所有权。我国担保法和合同法也采取了“买卖不破租赁”的规则，担保法第四十八条明确规定：“抵押人将已出租的财产抵押的，应当书面告知承租人，原租赁合同继续有效。”合同法第229条规定：“租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。”物权立法过程中有的同志提出，“买卖不破租赁”是处理所有权与租赁权的基本原则，抵押人将已出租的财产抵押的，不论是否告知承租人，原租赁合同都是有效的，因此，物权法没有必要规定“告知承租人”。有的同志提出，实践中不仅有抵押人将出租的财产抵押，也经常发生将抵押的财产出租的情形，我国担保法对此没有规定，物权法应当予以完善。经研究，物权法采纳了上述意见。●条文解读本条规定了两种情况：一是，将已出租的财产抵押。在这种情况下，承租人可以继续使用租赁物，即使实现抵押权，将抵押财产转让给债权人或者第三人，抵押人与承租人之间原有的租赁关系也不当然终止，承租人可以继续享有租赁权。二是，将已抵押的财产出租。在这种情况下，如何处理抵押权与租赁权的关系有不同意见，一种意见认为，由于抵押权成立在先，其应当优先于租赁权，租赁权不能对抗抵押权，抵押实现时租赁权应终止。另---本文于网络，仅供参考，勿照抄，如有侵权请联系删除---一种意见认为，只有在租赁权的存在影响抵押权人的利益时，抵押权才能对抗租赁权，否则抵押权实现时租赁权不消灭。经研究认为，抵押财产办理了登记的，承租人可以从抵押财产登记中查询租债财产的物上负担庸况，既然明知承租的财产有物上负担，就应当承担因实现抵押权而带来的风险。否则，财产抵押后出租仍适用买卖不破租赁的规则，抵押权的效力就会打折扣，就会变得不确定，也会因此失去设立的意义。因此，本条规定“抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权”。也就是说，第一，如果将办理了抵押登记的财产出租，实现抵押权后，抵押财产的买受人可以解除原租赁台同承租人不能要求继续承租抵押的房屋。第二，如果将没有办理登记的抵押财产出租，承租人不知道也不应当知道财产已抵押的情况，抵押权就不能对抗租赁权，仍应当适用买卖不破租赁的原则。---本文于网络，仅供参考，勿照抄，如有侵权请联系删除---