中国宅基地流转研究中国宅基地流转研究综述一、导言中国最大的问题是农民问题，农民最大的问题是土地问题，当前农村土地问题中最突出的是如何保障和实现农村宅基地土地财产权利。十七届三中全会提出要依法保障宅基地用益物权，要以城乡一体化方式解决农村土地制度问题，为城乡一体化的土地使用权流转机制提供了政策空间。在城镇化和城乡一体化发展进程中，土地要素相对价格的变化导致农村宅基地的经济价值和财产收益功能逐渐凸显，其居住保障功能逐渐弱化，由此引发宅基地流转日益增长需求与供给政策限制间的不断冲突和矛盾。农村宅基地是农产从农村集体经济组织那里无偿获得，用于建造住房及附属生产生活设施的一类农村集体建设用地。长期以来，我国宅基地实行“一户一宅”、“无偿使用”、“限制交易”、“缺乏退出”的制度，虽然具有历史贡献，但也积累了许多矛盾和弊端，已不适应当前农村非农化发展和城乡统筹发展的需要。首先，随着城镇化进程的加快，大量农民迁移到城镇，农村宅基地非但没有减少反而增加，人减地增的困境制约城镇化的进程和耕地保护问题。其次，农村“一户多宅”、“空心村”等现象普遍存在，造成土地资源的利用效率低下；最后，限制宅基地流转，在一些经济发达地区宅基地隐形交易、小产权房泛滥、无序占地等现象早已普遍出现。而近年来，各地在城乡统筹发展的背景下以城乡建设用地增减挂钩为抓手，积极开展宅基地流转实践探索，出现了“农民被上楼”、以“集中居住、宅基地换房”为名的新一轮“圈地运动”等新问题则引起更大的关注和疑惑。如何认识宅基地流转，如何进行宅基地流转制度改革，即“宅基地流转从怎么看到怎么办”，是一个重大的理论与现实问题。从根本上解决宅基地流转问题，将关系到农村和农民发展，也关系到城乡统筹发展的顺利推进。从各地的探索实践来看，地方政府已突破现有法律和制度的制约，形成了具有地方创新的法规和制度。与之形成鲜明对比的是，学术界对此问题的认识分歧较大，理论回应略显不足。为此，本文针对当前宅基地流转的背景、动因、实践和制度改革等进行考察，梳理和评述相关研究文---本文来源于网络，仅供参考，勿照抄，如有侵权请联系删除---献，并提出相关问题和进一步研究方向，以期为未来研究提供参考。二、宅基地流转背景(一)宅基地流转制度背景：内生演变我国现行的宅基地制度建构于1962年颁布的《人民公社工作条例修正草案》，将原先属于农民私有的宅基地收归集体所有，实行按需申请、福利分配、无偿使用和限制交易原则。回顾建国以来的农村宅基地制度变迁，宅基地产权制度的演变历经了三个阶段，并与当时的经济社会制度发展同生共长。第一阶段(1949-1962年)，宅基地私有私用，为满足经济恢复和社会主义改造需要服务。第二阶段(1962-1998年)，宅基地公有私用，起初主要为配合人民公社体制，后期主要为解决建房滥占耕地所做的制度安排。第三阶段(1998年至今)，宅基地流转受限，主要为严格管理经济快速发展时期下建设用地急剧扩张和宅基地乱占乱建服务。(二)宅基地流转现实背景：多重困境城乡“一宅两制”、“同地不同权不同价”是城乡统筹发展中面临的重要瓶颈。“地大房多收入低”仍是中国不少农民的真实写照。当前农村宅基地闲置、浪费等低效利用问题突出，全国约有1200万宗、约2000-3000万亩的宅基地处于闲置。现行宅基地使用制度产权残缺，如对土地发展权没有界定清楚而使其落入“公共领域”，导致相关主体展开以地权诉求为基础的寻租和产权博弈，由此引发大量以政府推动的整治置换和农民自发交易等形式的宅基地流转形式，并埋下城乡分割和低效利用等隐患。三、宅基地流转的动因现有研究认为，宅基地流转的驱动因素包括：(1)经济发展因素；(2)劳动力转移需求；(3)城镇化和工业化推进；(4)政府宅基地土地整治折抵建设用地指标政策。然而，这些因素都是通过改变相关主体的地权(利益)诉求和意愿而影响宅基地流转。地权诉求即对地权各种利益的诉求，因地权残缺或产权界定不清而生，它是宅基地流转的重要内在驱动力量。外在经济社会发展条件变化如非农化发展程度加深，使相关主体的利益被唤...