经济分析Vs现状分析——我国廉租房政策分析及建议李娜1吕萍$摘要：本文以最低收入人群的住房需求问题为研究对象，通过过滤模型、实物补贴与现金补贴的经济分析与现状对比，分析我国现有的廉租房政策为解决最低收入人群的住房问题起到的作用，提出要搞好廉租房建设，需要涉及到整个住房保障体系的建立和完善，如二手房市场、住房租赁市场的进一步规范，个人财产收入审核体系的建立等，与廉租房政策和衔接，为最低收入人群提供更多的选择。关键字：廉租房、最低收入人群、住房保障、经济分析EconomicVsRealisticAnalysis-------AnalysesandAdviceforLow-RentHouseinChinaLiNa,LvPingAbstract:Inthispaper,thehouseneedofthelowestincomepeoplewasstudied.Bycomparingtheeconomicanalysesandrealisticsituationswiththefiltermodelandthehouse/cashallowanee,theinfluencesofthelow-renthousepolicyonthelowestincomepeoplewasquiteobvious・Moreover,suggestionsthatthewholehousesecuritypolicyshouldbeestablishedandimprovedinordertogetagoodconnectionwithlow-renthousepolicywereprovided,includingfurtherstandardizationofthesecondhandhouseandhouserentingmarket,andtheestablishmentofthepersonalincomeauditingsystem,whichwillprovidemorechoicesforthelowestincomepeople.Keywords:low-renthouse,thelowestincomepeople,housesecurity,economicanalysis著名经济学家马斯洛的需求理论将人的需求分为五个层次，山低到高依次为生理需求、安全需求、补交需求、尊重需求和自我实现需求。其中，对住启的需求与对食物、水、空气的需求同属于最低层次的生理需求，人们在转向较高层次的需求Z前，总是先尽力满足这类需求。但是，处于社会最低收入阶层的人群往往在快速城市化进程中无法通过自身的力量改变无房、危房、拥挤、共用等住房弱势状况，只能依靠政府救助。如何解决这类弱势群体的住房需求问题，历来属于各国政府认真探索、着力解决的问题。据我国国家统计局2004年年底在全国抽样调查数据显示，中国每年新增1%的城市人口，人约为1800力一2000力，新增城市人口的住房需求，按城市人均住房22平方米计算，每年将需要4.4亿平方米的住房。面对如此巨大的住房需求压力，我国政府更应该加大力度健全住房保障体系，使政府“有形Z手”显示作用，为住房弱势群体提供最基本的牛存空间。1998年国务院《关于进一步深化城镇住房制度改革、加快住房建设的通知》中针对“最低收入家庭”提出了“廉租房”政策，下面将针对这一政策进行经济分析及现状对比分析，提出完善我国住房保障体系的建议。一、住宅过滤模型的经济分析与现状对比过滤模型描述了不同住宅子市场之间的相互作用，以及住宅从一•种用途转移到另一•种用途的过程。其假设条件如下：1•三种收入群体：富人、中等收入、穷人。“李娜，中国人民大学土地管理系硕士研究生，研究领域为房地产经济学。---本文来源于网络，仅供参考，勿照抄，如有侵权请联系删除---2吕萍，中国人民大学土地管理系教授、博士生导师、经济学博士，研究领域为房地产市场与政策。2.实际收入随时间推移而增加，因此三种收入群体对住宅服务的需求暈都会增加。3.改良住宅的成本相对校高，即住宅质量提高、面积增加的成本相对较高。4.每10年都会有新住宅建造出来，同时住宅服务存在折IH。如图lo图1过滤模型：1980年和1990年的住宅配置在1980年，穷人处于点b的位置，中等收入家庭处于点d,富人处于点f°收入上升导致富人对住宅的消费增加，鉴于住宅的改良成本高，为富人建造新住宅更有效率，他们搬到1990年新建房中（点g）。由于一套IH住宅的市场价值低于建造同样单位服务的新住宅的成本，因此中等收入家庭选择居住富人腾出的1980年建的房子，减去折旧，从点d移动到点eo同样，穷人搬进中等收入家庭腾出的1970年建成的住宅里，减去折旧，从点b到点c。这就是著名的“过滤模型”l，Jo过滤模型的实质是高质量住宅向低质量住宅的层层向下过滤，处于最底层的住宅最终要从市场上退出。我国针対最低收入家庭建造的进行实物配租的廉租房即处于...