地方政府房价调控目标与手段分析宋祥来东北财经大学投资工程管理学院一、房价调控目标出台的主要背景新建住房是我国城市化快速推进背景下住房市场供应的主要形式之一，在旧城改造和开发规模较大的城市，新建住房的价格水平、总量规模和供应结构对住房市场总体价格水平起决定性作用。现有的住房制度将城市中低收入住房困难家庭纳入住房保障覆盖范围，而中等收入以上家庭的改善性住房需求以及部分投资性需求都要在住房市场中得到满足，住房市场仍然起着资源配置的基础性作用。国务院要求各地方政府切实履行住房市场调控的职能，并将新建住房市场价格作为落实地方政府责任的重要指标，纳入地方政府政绩考核指标体系中。今年1月末，国务院常务会议确定了进一步做好房地产市场调控工作的政策措施，要求各地方政府根据当地经济发展目标、人均可支配收入增长速度和居民住房支付能力，合理确定本地区年度新建住房价格控制目标，并在3月底向社会公布。截至3月31日，全国已有608个城市公布年度新建住房价格控制目标，占城市总数的92.5%。在公布房价调控目标的城市中，仅北京市提出房价控制目标与去年相比稳中有降；绝大多数城市的房价调控目标都与经济增速和人均可支配收入增速挂钩。个别城市提出2011年新建住房价格涨幅不超过2010年，或者与2010年全国商品住房平均价格持平，还有个别城市（长春）将房价收入比作为房价控制依据。从各城市公布的具体数值看，基本处于10%左右的区间内。“”各地方政府提出的房价控制目标被普遍质疑为涨价目标，个别地方政府甚至将“”房价上涨预期定的很高，不仅未能有效贯彻新国八条的政策意图，也与中央政“”“”“府在十二五规划编制中强调的民生幸福是发展最终目的的宗旨相去甚远。涨”价目标的出现既有地方政府对房价下跌将影响地方经济增速的疑虑，也有对能否达到预定调控目标的隐忧，主要原因在于担心达不到目标而被问责，以及对经“济增长为核心的政绩表现出的担忧。二、新建住房价格控制目标的确定依据新”国八条对新建住房价格控制目标的确定给出了原则性意见，即参考经济发展目标、人均可支配收入增速和居民住房支付能力。前两个指标主要反映城市经济实---本文来源于网络，仅供参考，勿照抄，如有侵权请联系删除---力和城市居民的总体收入水平，是城市房地产市场供求力量的基础；后一个指标则反映了城市居民实际的住房支付能力，从长期看住房价格应与其相适应。1.经济发展目标与房价控制目标的关系经济发展目标反映了地区经济发展总体状态，主要包括地区经济增长水平、地方财政收入规模及增长水平、投资规模和城乡居民收入增长率等具体指标。城市经济发展目标的确定通常根据本地区上一年度或规划期内的经济社会发展情况，结合国内国际环境综合确定，一般而言具有正增长的刚性。经济发展目标中的经济增长总量、投资总量结合城市土地供应状况，构成了住房市场中供给总量的基础；而居民总体收入水平和源于城市之外的购房需求，则构成了城市住房市场中需求总量的基础。供求力量的匹配决定了城市住房市场的基本价格水平，而宏观政策、信贷供给、价格预期和城市发展状况等因素使住房价格在基本水平上发生波动和变化。可见，经济发展目标基本奠定了城市住房市场供求格局和住房价格水平的基础。2.城镇人均可支配收入与房价控制目标的关系城镇人均可支配收入指家庭总收入扣除所得税、个人社会保障费及记账补贴后的收入，再除以家庭人口数，该指标常被用于衡量居民生活水平的变化情况。从抽样调查方法看，这一指标是平均数，难以反映不同阶层、不同收入水平家庭的实际收入情况。“”在各城市纷纷出台限购令的条件下，本地区居民可支配收入构成了住房市场需求的基础。当然也要看到，其他影响因素也对住房价格水平起到了重要作用。3.居民住房支付能力与房价控制目标的联系居民住房支付能力主要反映家庭从市场购买或租赁住房的交易能力，是住房市场健康、稳定和可持续发展的基础。目“”前只有长春使用房价收入比作为房价控制指标，以人均可支配收入和设定的住房面积标准计算；其他城市暂无类似的提法，这与我国目前统计体系中尚无对应...