城市住宅小区业主自治的现实困境及策略分析

城市住宅小区业主自治的现实困境及策略分析储钏摘要:城市住宅小区业主自治不仅成为城市社区治理的重要组成部分,而且是新时代加强基层社会治理的鲜明趋势。通过对合肥市Q小区的业主自治发展历程展开分析,发现城市住宅小区业主自治面临着业委会成立难、业委会成员老龄化倾向、自治管理体制不成熟、对“关键群体”缺少激励机制以及开发商历史遗留问题突出等一系列现实困境。基于此,提出城市住宅小区业主自治的有效实现方式,即健全相关法律法规、优化业委会的工作运行机制、加强多元主体共同参与,以期构建简约高效的业主自治体系,实现社区治理中的善治。---本文来源于网络,仅供参考,勿照抄,如有侵权请联系删除---关键词:城市住宅小区;业主自治;业委会;社区治理改革开放以来,住房制度的变革打破了传统的单位制住房体系,街道和社区成为基层管理单位,住房商品化进程全面加快,催生了以封闭式住宅小区为主的城市居住空间和社会空间。2020年第十三届全国人民代表大会第三次会议表决通过了《中华人民共和国民法典》[1],这部法典被称为公民“社会生活的百科全书”,不仅进一步明确了城市住宅小区业委会的成立条件和程序,而且规定了地方政府、社区居民委员会应当对设立业主大会和选举业主委员会的住宅小区给予指导与帮助。然而,由于多元利益主体之间的诉求差异,城市住宅小区多元主体之间往往存在复杂的博弈状况,甚至产生矛盾冲突。这迫切需要探索一种新的制度体系来重构业主与业主、业主与社区居委会以及业主与物业公司、开发商等主体之间的关系。业主自治是指基于群众自发,以物业产权私有为法律依据,根据民主原则,设立自治组织,制定自治规范,在物业管理区域内,通过业主合作协商自主管理小区内的公共事务的一种基层治理模式[2]。本文通过实地调研,以安徽省合肥市Q小区为例,分析城市住宅小区业主自治的现实困境,并提出相应对策,以期为城市住宅小区业主自治体系的完善提供些许参考。一、研究缘起与Q小区业主自治的运行机制及成效(一)研究缘起Q小区是合肥市为数不多的实施业主自治的小区之一。小区在实际建设过程中,合肥市选址小区东南侧建设市级体育中心,为此,小区房地产开发公司在与HF市洽谈协商后重新调整建设规划,最终建成的住宅楼数量比计划数量要少。2004—2007年,Q小区的物业服务一直由房地产开发公司所属的物业进行管理。但由于Q小区属于微型小区,住户较少、物业管理成本高、利润低,经常会出现居民拒缴或欠缴物业费等现象,导致物业公司的经营效益很不理想,两方产生过诸多分歧与矛盾。基于此,物业公司从小区撤出,随后Q小区曾多次引进---本文来源于网络,仅供参考,勿照抄,如有侵权请联系删除---新的物业公司进驻,但原房地产开发公司在物业管理期间有大量历史遗留问题难以解决,最终也从Q小区撤出。至此,从2007—2017年,小区物业管理一直处于“真空”状态,小区公共场所无人打理而出现脏乱差现象,外来人员随意进出导致小区治安隐患频发。2017年在小区居民骨干倡议下提出成立业主自治小组,实行业主自治,从而开启了Q小区的自治征程。(二)业主自治的运作机制及成效1.居民自主参与物业管理自治事务中最重要的便是物业管理,它是社区治理能够保持良性运行的基石。考虑到小区的实际情况,社区出面协助成立了以小区居民为主的物业管理团队,由业主投票选举出居民骨干组成了居民自治小组,并从小区招聘了保安和保洁人员,负责小区日常安保和卫生打扫,制定了完善的工作守则。按网格化的管理方式,每栋楼选出了楼栋长,同时由老党员和志愿者组建了治安巡逻队,形成了以自治小组为主导、以物业服务团队为保障、以楼栋长为基础、以志愿者参与为补充的物业自治服务体系。2.业委会积极协作与引导在城市公共空间中,人们的社交对象主要是亲缘、业缘和趣缘群体,而小区中的地缘关系则很难成为其主要的交往对象,他们常常缺乏一致行动的能力[3]。因此,业主自治的运行需要以一定的组织为载体。Q小区业委会的前身是自治小组,成员经居民投票选举产生。小组成员均为无偿工作,主要靠内生激励进行支撑。他们联合居...

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