1998年北京写字楼市场分析北京房地产李志萍1999.03本文介绍了今非昔比的北京办公物业市场的概况，对市场的现状作了细致的分析，同时对该市场作出了发展的预测.一、今非昔比的北京办公物业市场北京的办公楼物业市场可谓此一时也，彼一时也。三年以前，这个市场的特点是缺乏国际水平的办公物业，但不乏世界水平的租金，然而三年以后的今天，北京迅速成为租户的天堂。大约从８０年代末中国允许外国投资者在北京投资房地产后，发展商迫不及待地兴建了一些综合大楼，例如国际大厦（１９８５年）、中国国际贸易中心（１９９０年）、京广中心（１９９０年）、燕莎中心（１９９２年）及京城大厦（１９９２年）。这些商厦在９０年代初期迅速被市场所吸纳，到了１９９４年初几乎全部已出租。这时期，中国国际贸易中心顶楼数层的租金，创下了北京的最高纪录，达每平方米使用面积每月１１０美元。在１９９５年第二季度，坐落于商业中心黄金地段的写字楼租价高企，每平方米每月租金为５８美金；然而到了１９９８年第四季度，每平方米每月租金逐跌至２５美元，下调了百分之五十六。此时，市场上新增了约１８０万平方米的写字楼供应。一年前，旧办公大楼（９０年代初建成的写字楼）的租金比１９９６年及１９９７年初落成的顶尖新厦高出百分之三十到五十。其后市场结构开始调整，租户陆续迁出旧厦，搬到租价较便宜的新厦，使两者间的租价渐趋接近。纵观１９９８年，这些旧写字间的租价下降百分之三十五，新厦则下降了百分之二十五。到目前，新旧写字间每平方米每月平均租价分别为２５及２８美元。这些旧厦的发展商被迫把租价下调至市场水平，以鼓励租客续约，使他们放弃考虑迁往新的办公室的念头。二、写字楼市场现状分析截止到１９９８年底，市场大约增加了１，０３９，６４０平方米的国际甲级和甲级办公物业注，平均租价已下降了百分之三十二，从上年的每平方米每月３４美元跌至２３美元。１９９９年，计划将再添７３２，５００平方米供应量，相信租价仍会继续下调。此外，新办公大楼的发展商也推出更具吸引力的租约条款，例如租赁三年，即可享有二至三个月免租期（个别更高达九个月），可提前解除条款，改善管理服务和提供更高质素的设施等。１．市场供应量---本文来源于网络，仅供参考，勿照抄，如有侵权请联系删除---自１９９５年至１９９８年底，市场陆续增添了约１８０万平方米的新高级办公物业，使甲级及国际甲级办公楼供应量飙升至２１０万平方米。预计１９９９年在内的三年内将有１３０万平方米的新厦竣工，新增量明显减少。至２００１年，甲级及国际甲级办公间总存量将达至３４０万平方米。２．市场吸纳状况在１９９８年，约有６８０，００平方米的甲级及国际甲级商厦会被购置或租赁。外资公司（甲级及国际甲级办公间的主要用家）会利用目前办公物业市场的变化态势进行扩张或搬迁，选择质素更佳、地方更宽敞、价格更低的大厦。部分新商厦内的大量办公间纷纷被跨国企业吸纳，包括丰联商场、汉威大厦、盈科中心、航华科技贸易中心、北京嘉里中心及希格玛大厦，进驻的公司则有摩托罗拉、惠普、国际商业机械、美国通用电器、微软、爱立信及康柏。上述所有大厦均位于朝阳区，只有希格玛大厦除外。中资企业在写字楼市场中表现日见积极。从１９９８年开始，本地银行、金融机构、保险公司及政府部门共吸纳了约５００，０００平方米办公面积，纷纷进驻西二环路旁金融街上的各大厦。长安街畔的中国工商银行将全部占用其兴建的办公大楼。坐落于西单路口的中国银行大厦，计划于１９９９年９月竣工，建筑面积达１７０，０００平方米，主要也是留做自用。北京天创房地产开发公司投资兴建的纯办公大楼天银大厦，主要针对本土市场。大厦面积共１４０，０００平方米，其中百分之九十已售给中资机构及政府部门，主要的买主包括中国工商银行北京分行、华能集团及北京市计划委员会等。---本文来源于网络，仅供参考，勿照抄，如有侵权请联系删除---３．租价分析位于商业中心的甲级办公大厦每平方米每月租价为２５美元，比非商业中心其他甲级商厦的租价高出百分之十九，后...