供给侧去库存视角下房贷房价实证分析［摘要］2016年全年的调控政策呈现出一种“刺激一限制”轮回的态势，是房地产“去库存与控房价”并重的一年。在供给侧去库存政策的调节下房价的?W速上涨给当前社会以及实体经济带来了非常大的影响，而银行住房贷款规模的攀升在其中起到了决定性作用。文章选取住宅价格以及房贷作为研究对象，使用固定效应面板回归方法实证分析了2011年至2016年房价与房贷两者之间的联动关系，发现开发贷和购房贷对房价的影响存所重叠但购房贷款的影响最大，且中部、丙部以及东部由于地价增长率不同使得房贷对房价的影响程度有所改变。本文采集自网络，本站发布的论文均是优质论文，供学习和研究使用，文中立场与本网站无关，版权和著作权归原作者所有，如有不愿意被转载的情况，请通知我们删除匕转载的信息，如果需要分享，请保留本段说明。［关键词］供给侧去库存；房地产贷款；住房价格；固定效应面板回阳分析［D0I］1013939/jcnkizgsc2017200941引言2016年是房地产“去库存与控房价”并重的一年。回顾这一年的房地产市场可以发现，各地政策从“去库存”到限购，经历了从宽松到热点城市持续收紧的过程。从政策的实施效果看，年初通过降首付、房贷利率下调等措施，一、二线城市库存确实下降了很多，但过度地刺激也带来了一定的负效应：一线和部分二线城市房价的暴涨造成了楼市泡沫的集聚，可以说目前的“去库存”是房价上涨的去库存。而2016年四季度伊始，政府为抑制部分城市的房价暴涨和市场混乱，不得不火速重启限购限贷之策（郭煦，2016）。而在2017年年初个别三、四线城市出现了住房销售热潮，但是大部分三、四线城市现阶段还难以走出高库存阴霾（仇高擎、夏丹，2017）这种地区发展不平衡带来的房地产区域性分化不仅引发全世界的关注，也考验着政府的执政能力，引发了诸多令人思考的问题。房地产市场的供给侧改革主要是指从供给端着手解决产品生产环节的问题，通过调整土地供应、固定资产建设类融资利率水平以及住房建设类型等，调整房地产市场供给从而调控住房价格。但是回顾2016年政府实施的一系列“去库存”政策可以发现，虽然以“供给侧攻坚，需求侧托底”作为政策基调，但供给侧改革方面的力度仍然较弱。文章第一部分对当前宏观背景、市场状况以及信贷状况进行具体分析；第二部分对房贷和房价关系进行理论分析以及相关性检验；最后本文选取住宅价格环比涨跌作为研究对象，房贷相关变量分为开发贷和购房贷，同时选择地价增长率以及按揭贷款利率，使用面板回归方法实证分析了2011年至2016年房价与房贷两者之间的联动关系，并提出一些建议。2经验事实和理论分析21房价和库存分化严重大部分一、二线城市楼市从2016年起一反经济下行总体趋势，逐渐开始复苏。在“供给侧改革”结合“去库存”的双重作用下，原本库存并不高的热点城市在前两年执行Y和库存天景的三、四线城帘一样的刺激政策，再加上一些金融助推（首付贷）和各种概念演绎（地王+人口），去库存得以最先完成。而最先完成的城市房价必然出现快速上涨甚至暴涨，从下图可以看出价格上涨的城市在不断增多，原因可能是各地政府去库存政策是以房价上涨为代价进行的。而2017年年初三、四线城市出现了房屋销售热潮，但更多的是“散点开花”，大部分三、四线城市现阶段依旧无法脱离高库存的现状。根据易居研宄中心公布的房地产去库存数据显示，一、二、三线35个城市新建商品住宅存销比均有明显下滑，分别为72、86和124,其中三线城市下滑幅度更大。综合数据归纳出表1，可以看出截至2017年一季度去库存已完成和未完成的比例近似2:1，其中一线城市不存在去库存问题；呈现供需平衡的多力二线城市，且随着常住人U的不断增加，小量的库存很快会被消化；而有些表现为供求平衡、供大于求的则是大部分的三、四线城市。巾此从抑制房价、满足基本的住房需求等角度看，依然需要积极通过供地等方式来补充一、二线城市的库存，从而抑制持续高企的房价。而对三、四线城市来说，由于“人的城镇化速度小于住房的城镇化速度”（高卫星，2015），绝大部分城市住房供应量多、人口净流入小，因此去化周期依然较长，去库存仍然是...