五二五賣地後樓市發展趨勢分析․中银香港高級經濟研究員謝國樑2004年6月23日內容提要樓市從近期的高漲中快速降溫主要是受加息、內地宏觀調控以及油價上升三大外圍因素的影響，同時，也與前一段的大幅急升有關，反映了由於經濟及市場積弱多年，置業信心的恢復仍然頗為脆弱。從經濟環境、供求關係等因素看，目前的樓價水平是有支持力的，樓價只會小幅及局部波動，並沒有大的下調壓力。中長期看，在經濟及就業持續改善、供應量收縮、需求增加等因素的支持下，樓市將可以保持健康的復甦勢頭。樓市在三大外圍因素影響下逐步降溫4月份以來﹐香港高漲的市場氣氛在美國加息機會增加、內地採取宏觀調控措施以及石油價格上漲三大因素的影響下，逐步逆轉。活躍了近半年的樓市也冷卻下來，交投顯著放緩，5月份錄得成交量9,047宗、成交金額250.6億港元，分別較四月分下跌20.5%及24.6%，亦分別較今年首四個月每月平均成交宗數11,434與金額318.15億元下跌20.9%及21.2%。在新樓銷售放慢的情況下，部份發展商開始重新以“減價促銷”的手段推售樓盤，市場頓時彌漫一股消沈氣氛。5月25日特區政府舉行了近2年來(上一次官地拍賣為2002年9月份)首次賣地。兩幅住宅用地中，位於馬鞍山的地皮以20.9億港元成交，比勾地價12.06億元高出73.3%，比拍賣前市場的預計成交價14.9億元高出40%；位於沙田銅鑼灣山的地皮成交價8.65億元，比勾地價4.69億高出84.4%，比預計成交價6.5億元高出33%。這兩幅用地的樓面地價分別高達每平方呎2775.5元及3316.7元，落成後推出市面的價格將要分別超過5,000及6,000元才有合理利潤，比目前區內可比樓價高40-50%。而緊接著於6月---本文来源于网络，仅供参考，勿照抄，如有侵权请联系删除---16日拍賣的九龍城沙浦道地皮，競投氣氛雖未及上次熱烈，但仍以市場預期的上限10.1億元成交，比勾出拍賣的價格6.822億元高出48.1%。每平方呎樓面地價2,961元，發展成本將達4,400元，此麵粉價（即地價）已貴過麵包價（目前同區可比樓價）。預期建成後呎價要賣到6,000元才有合理利潤。近期的兩次賣地結果反映出來的信息一致，即發展商對樓市的後市具有相當強的信心，給搖擺中的市場注入了一支強身劑。但進取的賣地結果對市場氣氛的刺激只相當短暫，並沒有驅散近期市場在多方面外圍因素的壓迫下凝集成的觀望氣氛。樓市的走勢再次引起市場的關注與討論，在近日不同機構發表的研究報告中，有的繼續看好樓市，有的則預測樓價將掉頭下跌一成左右。如何看樓市的發展趨勢，本文擬做一探討。樓市降溫是前一段大幅急升後的必要調整首先，應該看到的是近期的樓市降溫是前一段大幅急升後的必要及健康調整，這點我們在3月份發表的研究報告中已有詳細分析（見我部發表的財經述評2004年第19號，《復甦中的香港樓市發展趨勢分析》）。在SARS病疫消除、香港與內地簽署CEPA以及內地、美國等外圍經濟表現強勁等利好因素帶動下，香港的置業購買力於去年7月份開始湧現，樓價大幅反彈，置業信心快速回復。從成交看，根據差餉物業估計署的統計，去年第四季度以來的過去七個月，(03年10月-04年4月)平均每月的成交宗數達10,768宗，成交金額285.92億港元，與樓市低潮時的前面七個月份(03年3月-9月份)比較，分別大幅上升64.7%及113%。從價格看，以今年3月份與去年6-9月間的低點比較，住宅樓宇的租金平均上升4.6%，售價上升29.6%，其中較受歡迎住宅售價平均升幅達38.1%。寫字樓的租金上升5.2%，售價上升67.9%；其中甲級樓宇的租金上升6.0%、售價上升67.9%，乙級樓宇的租金上升5.5%、售價上升53.2%；核心區寫字樓售價則上升88%。零售商舖租金上升6.4%，售價則上升36.3%。上述統計顯示，過去半年來各類樓宇售價的升幅比租金大得多，其中以商業核心區寫字樓售價的升幅最大，達88%。從技術上看，樓市在活躍了半年左右後，消化了相當一部分累積多年的置業購買力，本身具有降溫及鞏固消化的需要。---本文来源于网络，仅供参考，勿照抄，如有侵权请联系删除---三大外圍因素對樓市的不利影響是短暫的從外圍市場環境看，目前的加息、內地宏觀調控及油價上升三大抑制因素的發展趨勢及其對香港的影響...